多地紛紛動作 2020年樓市該怎么調(diào)？

進(jìn)入2020年，全國樓市調(diào)控的步伐依舊沒有停止，只是有的城市選擇放松，有的城市選擇繼續(xù)收緊。

刺激樓市

開發(fā)商也被“刺激”

近日，四川省達(dá)州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施》，對土地供應(yīng)、商品房預(yù)售、物業(yè)收費等進(jìn)行了規(guī)范?！洞胧芬?guī)定，凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房，按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積，由市、區(qū)財政對各自供應(yīng)土地的開發(fā)樓盤給予每平方米100元的補助。此外，全面推行貨幣化補償安置。市中心城區(qū)征地拆遷原則上實行貨幣安置，建立貨幣化補償安置動態(tài)調(diào)控機制。

值得注意的是，達(dá)州此次樓市調(diào)控不僅僅刺激了購房者，還給開發(fā)商帶來了“禮包”。《措施》明確，統(tǒng)一中心城區(qū)供地市場。即統(tǒng)一中心城區(qū)土地收儲，統(tǒng)一制定土地出讓計劃，統(tǒng)一審批土地出讓方案，統(tǒng)一土地出讓節(jié)奏和時序，統(tǒng)一實施經(jīng)營性用地出讓，按照房地產(chǎn)市場情況合理確定土地出讓底價。支持有實力、有品牌的大企業(yè)參與土地市場競買。

《措施》還降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存額度，首次使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金至項目竣工備案期間，若開發(fā)企業(yè)信用等級為優(yōu)秀，2年內(nèi)無舉報投訴，可按已辦理預(yù)售的總建筑面積為基數(shù)，10萬平方米(含)以下按每平方米200元、10萬平方米以上按每平方米100元留存預(yù)售監(jiān)管資金。《措施》還放寬商品房預(yù)售許可辦理條件，開發(fā)樓盤規(guī)劃設(shè)計10層以下的，修建至2層;規(guī)劃設(shè)計10層以上的，修建至5層，即可辦理房屋預(yù)售許可。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，達(dá)州市出臺的樓市調(diào)控調(diào)整措施導(dǎo)向很明顯，帶有很強的刺激樓市交易、降低開發(fā)成本和穩(wěn)定市場的導(dǎo)向。除了重啟購房補助，此次政策不完全是為了刺激購房需求，對于開發(fā)商也發(fā)放了很多福利：放寬商品房預(yù)售許可辦理條件，客觀上能夠促進(jìn)房企加快資金回籠;降低相關(guān)稅費成本，包括減少預(yù)售資金的留存額度、城市配套建設(shè)費延遲繳納、停車位土地出讓金分期繳納等，有助于降低相關(guān)資金成本和行政成本，讓開發(fā)商可以獲得更好的營商環(huán)境。

“雙向調(diào)控”并存

說起樓市調(diào)控，絕對是2019年全國經(jīng)濟領(lǐng)域的一個熱點詞匯。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，2019年全年中央層面針對房地產(chǎn)市場調(diào)控明確表態(tài)或出臺相關(guān)政策的次數(shù)在48次左右，而2017年、2018年分別為9次、33次。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2019年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)620次，刷新歷史紀(jì)錄，2018年全年僅450次。

2020年伊始，全國房地產(chǎn)調(diào)控暗流涌動。武漢、唐山、東莞、四川富順等地紛紛調(diào)整樓市政策。其中，既有稅費優(yōu)惠、財政補貼、人才新政等刺激性措施，又有銷售監(jiān)管、房屋限售等打壓和規(guī)范性手段。

其中，四川省富順縣的樓市新政，被認(rèn)為打響了2020年全國樓市松綁的“第一槍”。按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《富順縣購買商品住房財政補貼實施細(xì)則》，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民，給予一次性每平方米200元的財政補貼。

與此同時，收緊的樓市政策也在推出。比如武漢發(fā)布征求意見稿，擬推出七項措施規(guī)范預(yù)售政策;近期房價上漲較快的唐山，提出購房人購買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個月內(nèi)不得上市交易。此外，為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，深圳市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》(征求意見稿)，符合規(guī)定的商業(yè)辦公用房可“商改租”。

實際上，梳理地方政府2019年出臺的海量政策發(fā)現(xiàn)，樓市的“雙向調(diào)控”基調(diào)已經(jīng)奠定，調(diào)控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2020年各地在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控時的壓力會比較大。既要穩(wěn)住房價、地價和市場預(yù)期，還不能出現(xiàn)價格明顯反彈，這需要一定的政策設(shè)計技巧。從貨幣政策和調(diào)控政策來看，2020年樓市走出“小陽春”的概率很大，但也不能對2020年的“小陽春”抱太高的期望值。畢竟，時過境遷，“房住不炒”的紅線不能碰。政策一定會鼓勵長期持有，打擊短期炒作。

(證券時報記者 吳家明)