碧萬恒座次未變 前三門檻提至6000億

隨著碧桂園2019年權(quán)益銷售額的披露，四大房企巨頭年終數(shù)據(jù)已全部出爐，在此前融創(chuàng)曇花一現(xiàn)月度超過萬科后， “碧萬恒融”成為最終2019年房企銷售榜前四強(qiáng)，且排位座次未發(fā)生變化。截至2019年末，四家龍頭房企全口徑銷售額均已突破5500億元，三甲的門檻更是提至6000億元。

6000億元門檻

1月6日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司及其附屬公司于2019年12月單月實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約123.6億元，同比增長1.88%。雖然碧桂園未發(fā)布全年具體數(shù)據(jù)，但根據(jù)此前公告，其2019年前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5398.4億元。由此，碧桂園2019年銷售金額合計(jì)約5522億元。

值得一提的是，碧桂園自2018年7月開始，僅公布實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益合同銷售金額，但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年其全口徑銷售額已經(jīng)達(dá)到7715.3億元。統(tǒng)一數(shù)據(jù)對比，萬科以6308.4億元位居第二，恒大以6010.6億元位居第三。

數(shù)據(jù)顯示，“碧萬恒”的銷售增速不約而同進(jìn)入放緩周期。截至2019年末，萬科銷售金額雖已達(dá)到6308.4億元，但同比僅增長3.94%，不及上年同期14.5%的增幅;恒大累計(jì)銷售額同比增長約9%，同樣低于上年同期的10.1%;碧桂園2018年權(quán)益銷售5018.8億元，同比增長31.25%，而2019年同比僅增長10%，剛剛跨過兩位數(shù)門檻;融創(chuàng)雖然以21%的增長率奪得增速冠軍，但其增速也由上年同期的27.3%回落至21%。

在2019年的“碧萬恒融”中，萬科和恒大的銷售增速已下降至個(gè)位數(shù)，碧桂園增速剛剛跨過兩位數(shù)門檻，頭部房企整體增速放緩。

事實(shí)上，這種增速放緩的表現(xiàn)，也與房地產(chǎn)市場的整體走勢大致吻合。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年前11個(gè)月，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。而全國商品房銷售額為139006億元，同比增長7.3%，增速持平。從數(shù)據(jù)上看，全國商品房的面積、金額同比增速均保持小幅增勢，整體趨穩(wěn)。

“增量”轉(zhuǎn)“提質(zhì)”

克而瑞研究中心指出，市場真實(shí)情況或許比企業(yè)業(yè)績增速反映的要更糟。目前市場去化壓力猶存，企業(yè)整體的去化率水平仍處于相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看，2019年規(guī)模房企整體在售項(xiàng)目平均單盤產(chǎn)能較2018年下滑，業(yè)績增長主要靠項(xiàng)目在售項(xiàng)目的數(shù)量提升。特別是2019年9月以來適逢年底供貨高峰，企業(yè)業(yè)績在推貨、營銷力度雙雙加碼的推動(dòng)下企穩(wěn)回升。

據(jù)了解，為保證成交量，房企“以價(jià)換量”逐漸常態(tài)，龍頭房企也不例外。進(jìn)入2019年四季度以來，龍頭房企推盤力度大增，其中碧桂園、中國恒大10月單月銷售金額分別同比增長約40.46%、70.2%。

以恒大為例，2019年9月和10月，恒大連續(xù)刷新單月銷售紀(jì)錄，分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額831.3億元和903億元;相應(yīng)的銷售均價(jià)也隨著推盤力度不斷走低，2019年9、10月分別為10054元/平方米、9336元/平方米。2019年全年恒大的銷售均價(jià)為每平方米10281元，與2018年每平方米10515元相比微降2%。

在財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)看來，恒大的“以價(jià)換量”是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影，房企增速放緩主要受制于整體市場行情低迷。但對于頭部房企而言，增速放緩也源于其銷售額基數(shù)的增長，在大的體量下，增速趨于穩(wěn)定屬于正?，F(xiàn)象。

“除上述因素外，為適應(yīng)新的市場周期，房企自身戰(zhàn)略調(diào)整也是增速放緩的關(guān)鍵原因。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由高速發(fā)展過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，頭部房企總能先人一步，這是行業(yè)發(fā)展的必然過程，企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)也由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。

排名第二的萬科，在“碧萬恒”中增速最慢，這或許也與其率先邁出內(nèi)部調(diào)整這一步有關(guān)。高喊“活下去”的萬科在2019年將“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”設(shè)為重點(diǎn)詞匯，萬科總裁祝九勝曾直言，“我們對規(guī)模的追求和依賴變得不那么重了，我們自己的觀點(diǎn)是，要在能力上做到領(lǐng)先和領(lǐng)跑”。

為了“活下去”，萬科把回款指標(biāo)當(dāng)作了超越銷售額、利潤等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。不過從2019年的銷售額來看，恒大與萬科相差不過300億元，如果萬科繼續(xù)“收斂聚焦”，很可能會被6500億元銷售目標(biāo)的恒大所超越。

“追趕者”融創(chuàng)

相對于碧桂園、萬科、恒大的“低位”運(yùn)行，排名第四的融創(chuàng)仍保持較高的銷售增速，與第三名恒大之間的差距已從2018年的863.5億元拉近至448.5億元。

克而瑞研究中心指出，融創(chuàng)則憑借其收并購優(yōu)勢、充裕的可售貨量，首次突破5000億元規(guī)模，2019年9-11月連續(xù)3個(gè)月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長超20%，突破全年5500億元的銷售目標(biāo)。

回顧融創(chuàng)2019年的表現(xiàn)，其一直保持著月均570億元的銷售額，最高點(diǎn)于11月沖至666.5億元。值得一提的是，2019年前11個(gè)月，融創(chuàng)首次以3454億元對3445.9億元的微小數(shù)額差距，實(shí)現(xiàn)對萬科的超越。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬融兩家銷售額的差距主要是在2019年10月縮小的。2019年前9月，萬科與融創(chuàng)的銷售額對比還維持在2853.4億元和2552億元，萬科多出融創(chuàng)300余億元之多。而到了前10月統(tǒng)計(jì)時(shí)，萬科、融創(chuàng)的銷售額分別是3119.4億元、2997億元，兩者相差122.4億元，差距顯著縮小。在多家房企打折促銷的大背景下，萬科10月的促銷力度則相對較弱，以至于最終被融創(chuàng)趕超。

對于短期銷售額超過萬科，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，“這是意外，融創(chuàng)年度排名還會保持在第四”。

事實(shí)上，從已公布的數(shù)據(jù)也可以看出，與“三巨頭”相比，融創(chuàng)還屬于追趕者，這也可以解釋其兩位數(shù)增長的原因。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次融創(chuàng)以21%的增速遙遙領(lǐng)先于“碧萬恒”，但其銷售額卻未能邁入6000億元陣容。由此可見，與“碧萬恒”相比，融創(chuàng)還處于快速追趕階段。

處于市場下行周期，各大房企拿地態(tài)度趨于理性。而一向有著“并購?fù)?rdquo;之稱的孫宏斌則在2019年頻頻出手，先后收購了包括泛海、陽光100、云南城投(2.910, -0.05, -1.69%)集團(tuán)等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)。在克而瑞研究中心發(fā)布的房企TOP100新增貨值的報(bào)告中，融創(chuàng)中國在2019年的新增貨值達(dá)到7349.7億元，僅次于碧桂園的7398.7億元。