發(fā)力五大城市群 新型城鎮(zhèn)化助推碧桂園再創(chuàng)佳績

“滄海橫流，方顯英雄本色。”2019年，在政策與市場的雙重作用下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已漸趨白熱化，TOP10排位出現(xiàn)了令業(yè)界始料未及的變化，只有龍頭的地位依舊穩(wěn)固。根據(jù)2020年1月6日碧桂園集團(tuán)發(fā)布的2019年1-12月銷售業(yè)績公告，2019年，碧桂園的權(quán)益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，達(dá)到5522億元，穩(wěn)步增長10.03%。

而在操盤金額及全口銷售金額這兩個(gè)榜單上，碧桂園依然保持著難以撼動(dòng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先。

有研究顯示，因城施策已進(jìn)入到了不同城市尋求不同政策組合的發(fā)展階段，城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展階段分化明顯。2019年成交表現(xiàn)良好的主要聚集在一線、強(qiáng)二線和長、珠三角經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的三四線城市。而碧桂園多年來致力于構(gòu)造的穩(wěn)健合理城市布局在2018年、2019年已基本完成，并與市場熱點(diǎn)高度吻合，為2019年的業(yè)績突破打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

高盛在一篇研報(bào)中表示，碧桂園已成為了一個(gè)真正意義的“全國性”房地產(chǎn)開發(fā)商，但公司的價(jià)值一直未被市場廣泛認(rèn)可。高盛預(yù)計(jì)，在中國100大城市以外，會(huì)有三四萬億的房地產(chǎn)銷售市場存在，這將給碧桂園帶來更多的增長空間。此外，政府推動(dòng)就地城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地改革的動(dòng)作將是一個(gè)長期的過程，也有利于碧桂園的發(fā)展。

權(quán)益銷售金額再創(chuàng)新高

不同于2016、2017年行業(yè)規(guī)模的大幅提升，2018年以來，地產(chǎn)行業(yè)由高速增長向平穩(wěn)增長過渡。2019年，在中央明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)定調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速更是較前兩年顯著放緩。

為適應(yīng)市場調(diào)整、防范市場風(fēng)險(xiǎn)沖擊，房企總體戰(zhàn)略仍以求穩(wěn)為主。身為行業(yè)的頭部企業(yè)，碧桂園已在2019年率先實(shí)現(xiàn)了由高速擴(kuò)張向平穩(wěn)健康增長的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，碧桂園準(zhǔn)備了4820億元的權(quán)益可售貨量，隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)入市和銷售節(jié)奏的有序推進(jìn)，該公司保持了單月銷售額穩(wěn)定持續(xù)增長的良好勢(shì)頭，7-11月的銷售額分別為425.7億元、468.3億元、515.8億元、567.6億元、601.5億元。僅僅是前11個(gè)月,碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)的權(quán)益合同銷售金額就已達(dá)5398.4億元,同比增長10.2%，超過2018年全年的5018.8億元。

據(jù)了解，截至2019年中期碧桂園已落子中國內(nèi)地31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共1235個(gè)縣鎮(zhèn)的2000多個(gè)項(xiàng)目，是行業(yè)內(nèi)布局廣泛的房企。充裕的可售資源、全國性業(yè)務(wù)布局和高效的執(zhí)行力使碧桂園能夠及時(shí)抓住市場輪動(dòng)帶來的機(jī)遇，在嚴(yán)峻的市場環(huán)境和高達(dá)5000億元的銷售基數(shù)上再次實(shí)現(xiàn)新突破。

實(shí)際上，自2017年以來，碧桂園已經(jīng)連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)銷售榜首，充分體現(xiàn)了公司穿越周期、穩(wěn)健如一的強(qiáng)大戰(zhàn)略定力和發(fā)展實(shí)力。

在克而瑞看來，目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗。展望2020年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)政策調(diào)控難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，我國房地產(chǎn)行業(yè)也仍將面臨考驗(yàn)?？简?yàn)在于，進(jìn)入房地產(chǎn)市場后半場，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展重點(diǎn)也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體的目標(biāo)增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續(xù)發(fā)展力。而伴隨著行業(yè)增速的放緩，房地產(chǎn)市場新一輪洗牌加速進(jìn)行，企業(yè)內(nèi)部的分化格局將會(huì)得到延續(xù)。

資源稟賦優(yōu)勢(shì)突出的頭部企業(yè)依然會(huì)是行業(yè)分化的受益者。海通證券認(rèn)為，未來5年，中國年均新增城鎮(zhèn)住宅需求將保持在12.3億平方米上下，考慮居民購買力提升帶來的房價(jià)上漲能力和高端改善等，從總銷售額看，頭部企業(yè)所面臨的市場空間依舊可觀。而碧桂園聚焦三四線、鞏固一二線，戰(zhàn)略布局清晰，土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)的可售貨值充分，足以支持公司未來四年的發(fā)展，合伙人機(jī)制、人才儲(chǔ)備戰(zhàn)略等都為公司的快速發(fā)展奠定了制度的基礎(chǔ)。

城市布局進(jìn)一步優(yōu)化 后勁十足

隨著“因城施策”政策的深入，區(qū)域調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)也相應(yīng)上升，廣泛而均衡的布局成為了龍頭房企們平滑周期、確保業(yè)績?cè)鲩L的壓艙石之一。據(jù)了解，目前碧桂園的項(xiàng)目已遍布內(nèi)地31個(gè)省(直轄市、自治區(qū))的200多個(gè)地級(jí)市，如此廣泛的布局，幾乎可以對(duì)抗所有區(qū)域調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，在廣泛的布局中，該公司將重心聚焦在了粵港澳大灣區(qū)和長三角等產(chǎn)業(yè)及人口集中的國家級(jí)政策城市群。

根據(jù)碧桂園的中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2019年6月底，該公司的權(quán)益可售資源合計(jì)2.78萬億元，75%的權(quán)益貨值位于中國五大城市群(長三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝)，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，94%位于人口流入?yún)^(qū)域。公司項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)2381個(gè)，其中廣東有498個(gè)，長三角(江蘇、上海、浙江、安徽)645個(gè)，合計(jì)擁有的項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)總量的半壁江山。就粵港澳大灣區(qū)而言，碧桂園在這一區(qū)域的土地儲(chǔ)備已可媲美深耕廣東的中型房企，2019年中期已獲取權(quán)益可售貨值3467億元，潛在權(quán)益可售貨值5519億元，合計(jì)接近9000億元的貨值，發(fā)展空間巨大。

億翰智庫認(rèn)為，2019初發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》以及長三角區(qū)域一體化發(fā)展的國家戰(zhàn)略明確了城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)不可逆，并且城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)向城市群轉(zhuǎn)變，依托高鐵、高速路、城市軌道交通等，縮短城市與城市、城市與郊區(qū)的時(shí)空距離。在這樣的大背景下，重點(diǎn)布局這兩大城市群的企業(yè)長期內(nèi)將會(huì)更加受益。

從銷售數(shù)據(jù)來看，這些強(qiáng)二三四線城市也表現(xiàn)出了不容小覷的潛力。2019年前10月，碧桂園權(quán)益合同銷售額排在前10位的城市分別為鄭州、佛山、蘇州、廣州、惠州、東莞、貴陽、鎮(zhèn)江、清遠(yuǎn)、昆明，絕大部分是位于粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，僅僅這10個(gè)城市就占了該公司前10月權(quán)益銷售額的22.8%。

也因此，高盛才會(huì)強(qiáng)調(diào)碧桂園廣泛布局的價(jià)值一直未被市場廣泛認(rèn)可。高盛表示，碧桂園一直在優(yōu)化其地理分布，充分利用中國正在進(jìn)行的城鎮(zhèn)化，從而使當(dāng)前可售資源的分布符合人口遷移趨勢(shì)，這為公司長期贏得全國市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

中銀國際也認(rèn)為外界低估了三四線城市的發(fā)展后勁，因?yàn)樽钚碌慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，低線城市的供求狀況相當(dāng)健康，銷售單價(jià)增長率在各線城市中仍然領(lǐng)先。自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但低線城市人口實(shí)際上仍在增長。

有分析人士表示，在城鎮(zhèn)化的時(shí)代浪潮下，對(duì)于不斷變換的市場，碧桂園已經(jīng)展現(xiàn)出了如魚得水的能力，而聚焦核心城市群、高能級(jí)城市的均衡布局，也將繼續(xù)為公司的持續(xù)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

除了全國布局的不斷優(yōu)化外，精干、高效的組織架構(gòu)也為碧桂園不斷突破成長極限提供了必要的制度保障。在12月2日的碧桂園集團(tuán)管理會(huì)議上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，一年來，公司持續(xù)提升全周期綜合競爭力，變革管理制度，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，通過推行縱向輪崗、建立責(zé)任共同體等舉措，逐步強(qiáng)化總部精干高效、區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)、項(xiàng)目做一成一的三級(jí)管控體系。這些舉措有效提升了碧桂園對(duì)于周期和市場調(diào)整的應(yīng)變能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展激活了內(nèi)生動(dòng)力。