45家長租公寓“爆雷”新年度行業(yè)洗牌加劇

2019年，長租公寓行業(yè)進(jìn)入洗牌期。在部分頭部長租公寓品牌加緊擴大規(guī)模的同時，年內(nèi)亦有45家長租公寓“爆雷”，深陷運營危機。

對于長租公寓2020年及未來的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該行業(yè)必定會向更規(guī)范的方向發(fā)展，未來“良幣”將驅(qū)除“劣幣”。不過，2020年，中小型長租公寓機構(gòu)也將進(jìn)入到真正的“寒冬”，建議專注修煉內(nèi)功，謹(jǐn)慎擴大規(guī)模。

上海長租公寓市場風(fēng)波迭起

2019年底，上海長租公寓市場風(fēng)波不斷。

12月18日，上海市公安局浦東分局發(fā)布“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強制措施。

該通報顯示，2015年3月起，“鑫聚財”在未經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，設(shè)立“鑫聚財”線上理財平臺，以承諾支付8%至14%不等的高額收益為餌，用銷售理財產(chǎn)品的方式實施非法集資犯罪活動，且存在項目虛假，自融、自用等情況。《華夏時報》記者從上海相關(guān)人士處得知，案情通報中提及的“孫某元”即上海淶潤實業(yè)有限公司法人孫元元。而房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂對媒體表示，“鑫聚財公司”是長租供應(yīng)鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財平臺融資的錢投資去向為源淶國際公寓。

據(jù)源淶國際官網(wǎng)，其運營主體為上海源淶實業(yè)有限公司，成立于2013年，聚焦于分散式中高端公寓。一家招聘網(wǎng)站的信息顯示，源淶國際“歷經(jīng)5年多的高速發(fā)展已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的高端公寓資產(chǎn)管理商。超過100億元管理資產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)有房源1000套，2019年將增至3000套”。啟信寶資料顯示，實控人孫元元的直接持股比例為35.27%。

2019年12月20日下午，《華夏時報》記者趕到位于上海市徐匯區(qū)天華信息科技園B幢9層的源淶國際總部，發(fā)現(xiàn)電梯無法直達(dá)9樓，同時8樓至9樓的樓梯也被封閉。“他們還欠著我們的錢呢。”一名保安向《華夏時報》記者解釋說，因為源淶國際拖欠了數(shù)月的租金、物業(yè)管理費、水電費，所以園區(qū)物業(yè)公司已于12月6日封閉該樓層出入口。

據(jù)悉，源淶國際此前有近百名員工在此辦公。有前員工反映， 自2019年8月份以來，公司就陷入資金困境，之后不少員工陸續(xù)離職。在此期間，也開始有房東在源淶國際的官方微博上留言稱未能按時拿到租金或是押金無法退還。天眼查顯示，目前源淶公司作為被告方，已涉及近百起開庭公告，大部分案由為“合同糾紛”。有房東告訴《華夏時報》記者，在業(yè)主電話查詢或上門咨詢房租情況時，孫元元及其他源淶國際的主要負(fù)責(zé)人也曾回復(fù)過安撫消息，但事情還未解決就不再繼續(xù)回復(fù)了。

無獨有偶，2019年11月在納斯達(dá)克成功上市的“國內(nèi)長租公寓第一股”青客公寓，2019年底也因為拖欠租金、拒付押金、單方面要求房東調(diào)低租金、減免租金而遭到眾多房東的投訴、維權(quán)。

在新浪旗下消費者服務(wù)平臺“黑貓投訴”上，《華夏時報》記者看到，截至2019年12月31日，網(wǎng)友對于青客的投訴量已達(dá)1952條。近期，不少房東已經(jīng)來到位于上海市徐匯區(qū)龍華中路596號A座16樓的青客總部進(jìn)行交涉。

有房東告訴記者，據(jù)青客工作人員對他們解釋，最近多部門要求對長租公寓“高進(jìn)低出”房源進(jìn)行監(jiān)管，加之青客11月份上市后也需要扭轉(zhuǎn)房源上的虧損情況，因而公司才會將“倒掛房源”羅列，由工作人員挨個致電征詢是否愿意降價。但在記者加入的房東維權(quán)群中，絕大部分房東表示拒絕了青客的要求：“沒義務(wù)。”

對此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，延期退款說明青客的資金壓力較大。這可能導(dǎo)致房東未來不愿將房委托給青客出租運營，租客也擔(dān)心受影響而不再選擇入住青客。在記者加入的房東維權(quán)微信群中，已有房東強調(diào)今后不會再選擇青客，而是會傾向自如這種規(guī)模更大、發(fā)展更久的長租公寓品牌，認(rèn)為“會更安全一些”。

洗牌加速，市場分化明顯

值得注意的是，上海之外，2019年已有多家長租公寓機構(gòu)陷入資金困局或是無法繼續(xù)經(jīng)營，市場洗牌加速。

房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。在2019年53家出現(xiàn)問題的長租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家?！度A夏時報》記者注意到，這其中杭州無疑是“重災(zāi)區(qū)”。整個2019年，位于杭州的樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。

克而瑞“地新引力”指出，多家長租公寓企業(yè)因為“高買低賣”、盲目擴張等問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，以破產(chǎn)跑路收尾。而普遍、過度依賴“租金貸”的金融方式來解決擴張的資金問題，更是長租公寓“爆雷”的重要原因。

不過，令人欣慰的是，長租公寓的危機頻繁爆發(fā)，已經(jīng)引起相關(guān)部門的高度重視，多個城市相繼出臺住房租賃政策、加強監(jiān)管。

2019年9月，南京四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場金融風(fēng)險的通知》，要求實行租金銀行托管、不得強制遷入租賃消費貸款等12項監(jiān)管措施;11月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行正式對外發(fā)布了《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》，明確“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等;12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)，在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

而在2019年11月28日，住建部部長王蒙徽在《中國紀(jì)檢監(jiān)察報》上撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機構(gòu)1萬余家，通報違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場環(huán)境。接下來，還將成立專班負(fù)責(zé)專項整治，加強市場監(jiān)管和制度建設(shè)，足見國家對于住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心?？梢灶A(yù)見，曾經(jīng)野蠻生長的長租公寓市場將迎來全面監(jiān)管。

目前，對于長租公寓2020年及未來的發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士普遍樂觀，認(rèn)為行業(yè)必定會向更規(guī)范的方向發(fā)展，未來“良幣”將驅(qū)除“劣幣”，今后的公寓行業(yè)兩極化將會愈加嚴(yán)重。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，越是頭部正規(guī)的長租公寓企業(yè)因為經(jīng)營規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個市場生存下來，而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓企業(yè)則會逐漸被市場所淘汰。

全靂認(rèn)為，接下來優(yōu)勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。2020年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規(guī)模，對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業(yè)應(yīng)提前預(yù)警，選擇合適的應(yīng)對策略或者轉(zhuǎn)型。

作為當(dāng)前市場份額最高的分散式長租公寓品牌，自如CEO熊林此前對外表示，整個長租公寓行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精耕期，從業(yè)者們也需要更多的耐心投入到其中。自如目前和未來一段時間的首要任務(wù)一定是深耕企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、技術(shù)、團(tuán)隊，不會急于啟動IPO?！度A夏時報》記者了解到，近期自如旗下第一款合租產(chǎn)品“自如友家”已升級至6.0版本“ZHOME”，正加速對更高居住品質(zhì)的追求。

(本報記者 李貝貝 上海報道)