集體土地租賃房起步 房租不炒能否破題

“從參與主體來看，已經(jīng)入市的集體土地租賃房吸引了多方參與。”12月9日，北京市住建委相關負責人在豐臺區(qū)成壽寺集體土地建設租賃住房項目探訪集體采訪時透露， 北京市第一個集體土地租賃房項目——豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺項目主體結(jié)構已經(jīng)封頂，預計2020年6月實現(xiàn)竣工交用，探索10年的農(nóng)村集體用地租賃房探索即將正式接受市場的檢驗。

多方受益

“我們并不主張農(nóng)民和集體組織將農(nóng)村集體建設用地一次性流轉(zhuǎn)，建議建設能夠獲取穩(wěn)定收益并與城市功能相配套的產(chǎn)業(yè)。”曾深度參與農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)細則的一位專家向北京商報記者直言，農(nóng)民和集體組織沒了土地，便沒有了生產(chǎn)資料。

所以在流轉(zhuǎn)的時候，對于農(nóng)民未來生活的保障，要給予考慮。“把使用權一次性出讓，賣了50年、70年這種方式并不可取，雖然農(nóng)民可以一次性拿到錢，但錢花完了，怎么辦?“從農(nóng)民和集體組織的角度考慮，農(nóng)村集體建設用地在流轉(zhuǎn)的過程中，較佳的方案不是一刀切，而是應將一部分集體建設用地保留下來，用以建設能夠獲得持續(xù)性收入的產(chǎn)業(yè)或者長租公寓。這樣農(nóng)民雖然也從農(nóng)村集體變成城市集體了，但卻擁有了一份穩(wěn)定長期的收入。

“比如，現(xiàn)在北京在搞總部經(jīng)濟，有金融區(qū)等一些區(qū)域，如果是金融機構自己蓋寫字樓，就必須征地，但寫字樓蓋起來之后，這里的工作人員需要配套服務，那農(nóng)民就可以在自己的土地上建設。另外一個就是租售并舉中非常重要的租賃住房，這樣一來產(chǎn)權就屬于農(nóng)民，可以出租、也可以委托機構進行經(jīng)營，這樣，產(chǎn)業(yè)本身是與城市融合的，農(nóng)民還可以盈利，就有了一個長久的收入保障。”上述專家道。

據(jù)了解，目前北京長租公寓市場供應可分為新建與改造兩大類，在運營項目(全市約4萬間)多為改造類，但隨著集體土地建設租賃住房項目的陸續(xù)上市，未來3-5年新建項目(集體土地)市場占比將超過90%(2017-2018年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預計可形成供應約3-4萬間租賃住房)，且持續(xù)增加。

企業(yè)兜底

事實上，從去年開始，北京豐臺、大興、順義、通州等區(qū)都開始了集體土地租賃房建設。這些項目中，有不少都在與房企或?qū)I(yè)租賃運營商合作。目前已開工的項目既有經(jīng)濟實力較強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織，也有首創(chuàng)集團等市屬國有企業(yè)，以及萬科、鏈家等民營、專業(yè)住房租賃企業(yè)參與。

以參與集體用地租賃房頗深的萬科為例，北京商報記者了解到，截至目前，北京萬科已經(jīng)獲取了包括草橋村、瀛海、舊宮、臺湖、成壽寺、高立莊在內(nèi)的6個集體租賃住房項目，總建筑面積75萬m2，提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。北京萬科相關負責人在接受北京商報記者采訪時透露，在未來三年，萬科計劃每年新增約7000間新增租賃住房項目開業(yè)。

“率先開工建設的成壽寺、高立莊項目，已開放城市展廳部分，開始向周邊企業(yè)和個人預租。”除了這兩個走得比較快的項目外，上述北京萬科相關負責人介紹，萬科同樣在豐臺參與的另外一個集體土地租賃住房——草橋村項目，目前已經(jīng)取得規(guī)劃條件與立項批復，規(guī)劃許可證與施工證正在辦理中， 2021年建成后，大約可提供3150套租賃住房。

各大房企正紛紛搶灘長租公寓市場。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，TOP 30房企中，已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓的房企已達近20家。

巨頭搶灘背后，是樓市需求端的變化。58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《租房消費行為調(diào)查報告》顯示，35歲以下的年輕人是租房市場的主力軍。具體來看，租客年齡在20歲以下的占比14.1%，21-25歲之間的占比34.4%，26-30歲的占比26.9%，31-35歲的占比14.4%，36歲及以上的占比10.1%。

報告發(fā)現(xiàn)，隨著觀念的升級和住房租賃政策的完善，“90后”的置業(yè)觀已悄然改變，年輕人對租房的接受程度不斷增加，“只租不買”或?qū)⒅鸩搅餍小鹘y(tǒng)的租賃住房市場已經(jīng)不能滿足更為“年輕化”的租客需求，高品質(zhì)租房市場缺口急需得到填補。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，與傳統(tǒng)長租公寓不同，集體土地上建設長租公寓，讓企業(yè)能以較低價格獲得項目運營權。前期投入成本的優(yōu)勢可以轉(zhuǎn)化為配套設施、服務方面的優(yōu)勢，形成一個可持續(xù)的良性循環(huán)。除此之外，項目以“高品質(zhì)”的姿態(tài)入市，也能收獲大批租客，保障項目整體出租率。

郭毅分析稱，由于長租公寓運營時間長、回報周期長等特征，“爆雷”現(xiàn)象頻頻發(fā)生，在集體土地上建租賃房或許能探索出一條長租公寓的新路;對于租客而言，高房價的負擔也會在集體土地項目上得到緩解。

試驗與拆彈并行

目前，從參與主體來看，已入市集體土地租賃房吸引了多方參與，包括由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織自行投資建設;集體經(jīng)濟組織以土地使用權作價入股、聯(lián)營與國有企業(yè)合作建設;集體經(jīng)濟組織以項目經(jīng)營權出租方式與社會資本合作開發(fā)等形式。

“就集體用地做租賃房來說，北京作為第一個‘ 摸著石頭過河’的市場，在與企業(yè)一起走通了集體土地的合作路徑，但培育租賃住房市場，還處于試驗與拆彈并行的階段。”一位集體土地項目負責人告訴北京商報記者， 例如租賃住房市場準入機制的制定、規(guī)劃設計規(guī)范的制定、項目建設資金的解決方案、收益分配的界定等，這些都是為了在政策允許的范圍內(nèi)，最大程度地確保租賃住房能快速且高質(zhì)量地建設，形成供應。

萬科方面在接受北京商報記者采訪時也表示，目前集體用地做租賃住房的政策仍處于探索階段，各區(qū)對于政策執(zhí)行方式不同，各項目集體經(jīng)濟組織情況也不同。以草橋項目為例，北京萬科與草橋村集體擬以作價入股模式，將土地及建成后物業(yè)歸屬雙方合資公司名下。但由于政策暫不明確，項目建成后，草橋村集體先行將建成物業(yè)中45%部分以委托經(jīng)營的方式交由北京萬科運營50年，剩余55%部分以租賃的方式租賃給北京萬科。“無論項目經(jīng)營是否盈利，北京萬科需按照協(xié)議每年支付村集體約定的保底收益。即北京萬科為草橋村項目的實際全部投資人及運營負責人，承擔項目全部投資及運營風險。”上述負責人直言。

值得一提的是，針對集體建設用地建設租賃住房融資貸款要求特點，去年，北京市住建委同金融管理部門，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策，確定了第一批4家銀行的融資方案。

政策回放

2017年8月，原國土資源部為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，根據(jù)地方自愿的原則，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

北京于同年出臺了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

按照計劃部署，北京于2017-2021年的五年內(nèi)，供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，大約可以建設50萬套租賃房。