蘇州多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)取消折扣銷(xiāo)售 釋放樓市回暖信號(hào)？

2022年1月1日可能會(huì)成為蘇州許多新盤(pán)銷(xiāo)售的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

自今年10月以來(lái)，蘇州樓市的一個(gè)重要關(guān)鍵詞莫過(guò)于“降價(jià)”，各種打折、低價(jià)、工抵房層出不窮……但一夜之間，全蘇州的開(kāi)發(fā)商好像約好了一樣，折扣和優(yōu)惠全部取消，價(jià)格回調(diào)，記者的朋友圈也被各種通告和海報(bào)刷屏。

12月16日起，包括華潤(rùn)、綠地香港在內(nèi)的多家房企發(fā)出公告，自2022年1月1日起，所有在售項(xiàng)目全面回收折扣銷(xiāo)售;12月18日，蘇州高新區(qū)一項(xiàng)目發(fā)布調(diào)價(jià)通知，開(kāi)始時(shí)間是2021年12月26日;更有樓盤(pán)上調(diào)價(jià)格，最高上漲10%。

不約而同取消折扣

具體調(diào)整的方式，歸納起來(lái)主要有兩種：一是之前的優(yōu)惠全部回收;二是價(jià)格上調(diào)，不同樓盤(pán)上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)有差異。

以高新區(qū)中泱公園為例，原先該項(xiàng)目的特惠房源最低只要179萬(wàn)元，總價(jià)最高優(yōu)惠53萬(wàn)元，12月26日起全面收回優(yōu)惠;蘇州樾府此前在天貓好房上線32套特價(jià)房，打98折，最高可減8.06萬(wàn)元，但如今也官宣回收折扣。這個(gè)月初才剛?cè)∽C的純新盤(pán)泊印瀾庭，12月19日宣布2022年1月1日起優(yōu)惠全部取消。

比起回收折扣，綠都蘇和雅集更是霸氣外露，12月20日起所有下疊全部漲價(jià)20萬(wàn)元一套。

不過(guò)，一位TOP20房企在蘇州的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)槟甑锥荚跊_指標(biāo)，以這個(gè)噱頭把客戶吸引過(guò)來(lái)。開(kāi)發(fā)商不可能一直虧本，折扣肯定要收回來(lái)了，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都不一樣，最多打75折。

事實(shí)上，房企發(fā)收回折扣通知可以看作是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略。每年一二月碰上春節(jié)，是傳統(tǒng)的樓市淡季，收回折扣對(duì)房企的銷(xiāo)售成績(jī)影響并不大，所以基本每年都會(huì)出現(xiàn)折扣收回或者價(jià)格上調(diào)這波操作。

眾所周知，12月房企是最重要的一個(gè)月，尤其到了12月中下旬更是業(yè)績(jī)沖刺關(guān)鍵期，這個(gè)時(shí)候借收回折扣通知來(lái)吸引購(gòu)房者，說(shuō)到底，就是想提升購(gòu)房者的購(gòu)房緊迫感。

而這些收回折扣的樓盤(pán)有一個(gè)共同點(diǎn)，就是到本月月底優(yōu)惠還在，“留給大家的時(shí)間不多了”。

不過(guò)，上述營(yíng)銷(xiāo)總告訴記者，蘇州項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率5-6個(gè)點(diǎn)，減去渠道基本在2個(gè)點(diǎn)左右，打95折才能盈虧平衡。

新拐點(diǎn)要來(lái)?

蘇州市場(chǎng)從7月份開(kāi)始下行，樓盤(pán)打折普遍從9月份開(kāi)始，很多項(xiàng)目打了85折和9折，但近期市場(chǎng)熱度明顯有所提升。多個(gè)蘇州樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者，售樓處來(lái)訪量明顯增加。

比如，胥口純新盤(pán)江上雅苑，剛拿證還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，短時(shí)間之內(nèi)預(yù)約已經(jīng)超過(guò)350 組，售樓處接待量每天都有新突破;華僑城龍湖啟元首開(kāi)就創(chuàng)造了18億元銷(xiāo)售額，而且用了蘇州第二工人文化宮整整2個(gè)場(chǎng)館，短短一小時(shí)就賣(mài)完。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為45.95萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33.54%;成交面積為34.07萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.37%，說(shuō)明房企對(duì)市場(chǎng)的信心開(kāi)始增長(zhǎng)了，蘇州樓市正在往好的方向走。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，蘇州樓市現(xiàn)象和此前的房貸政策放松有直接關(guān)聯(lián)性，尤其是二手房貸發(fā)放的加速，導(dǎo)致一些置換人群有了充裕資金可以入場(chǎng)。

克而瑞方面指出，目前，大部分銀行首套首貸利率重回5字頭，在5.6%-5.7%左右，且放款周期縮短，最快的1-2周即可放款。央行降準(zhǔn)對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，能夠有效降低融資成本，接下來(lái)房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)之后信貸放松的可能性應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步增加，幫助購(gòu)房者獲得更好的資金支持。

不過(guò)蘇州一些項(xiàng)目收回折扣，其中的確也存在一些房企完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)的情況。張波認(rèn)為，就相當(dāng)于有些房企在業(yè)績(jī)完成之后，收回相應(yīng)的折扣，對(duì)市場(chǎng)釋放出一些積極調(diào)價(jià)的信息，這個(gè)信號(hào)可能會(huì)影響到其他項(xiàng)目。而一旦這個(gè)項(xiàng)目在調(diào)價(jià)之后，市場(chǎng)熱度提升，也會(huì)造成周邊的項(xiàng)目跟風(fēng)炒作，這一點(diǎn)值得關(guān)注。

張波表示，從目前來(lái)看，蘇州只是個(gè)例，全國(guó)大部分城市還處在樓市調(diào)控低谷，蘇州可以看成是一個(gè)小復(fù)蘇和小波動(dòng)，預(yù)計(jì)到明年一季度末，市場(chǎng)才可能出現(xiàn)真正意義上所謂的復(fù)蘇。