王健林小目標(biāo) 萬達(dá)商管評(píng)級(jí)變更、總裁輪換背后的上市沖刺

2021年已經(jīng)過半，年初定下的那些大大小小目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了多少?

今年年初，王健林定下萬達(dá)商管年底前在香港上市，并募資200億元的“小目標(biāo)”。時(shí)間來到八月，萬達(dá)商管加快了上市的腳步。

8月2日，大連萬達(dá)商管公布一則人事變動(dòng)，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，另聘任齊界為公司總裁。

齊界是萬達(dá)老將，自2000年起加入萬達(dá)集團(tuán)至今已有21年，彼曾于萬達(dá)多個(gè)板塊任職。

老將上位，自然會(huì)給資本市場提供更大信心。

另外，惠譽(yù)于同日發(fā)布一則評(píng)級(jí)報(bào)告表示，萬達(dá)商管長期外幣發(fā)行人違約主體評(píng)級(jí)為BB ，萬達(dá)香港發(fā)行的高級(jí)無擔(dān)保債券和美元擔(dān)保債券評(píng)級(jí)為BB，前景穩(wěn)定。

受此影響，由萬達(dá)商管發(fā)行的美元債DALWAN 7 1/4 01/29/24上漲 1.262%，收益率達(dá)到8.995%。

老將再度上位、負(fù)債降低、評(píng)級(jí)穩(wěn)定、債券上漲……王健林的萬達(dá)商管輕資產(chǎn)故事似乎得到了市場“好評(píng)”。

追本溯源，萬達(dá)商管近期一系列動(dòng)作，實(shí)際上是為上市做最后的沖刺準(zhǔn)備。

人事?lián)Q防與老將齊界

作為中國商業(yè)地產(chǎn)陣營里的“先鋒隊(duì)員”，萬達(dá)商管還未停止沖向資本市場的步伐。

近日，大連萬達(dá)商管高層人事?lián)Q防，老將齊界再度掛帥的消息，增加了外界對(duì)萬達(dá)商管沖刺IPO的想象空間。

8月2日，據(jù)上交所消息，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司總裁發(fā)生變動(dòng)。公告顯示，鑒于肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，經(jīng)公司董事會(huì)研究決定，聘任齊界為公司總裁。

過往報(bào)道顯示，去年1月，丁本錫退休，齊界接任了萬達(dá)集團(tuán)總裁一職，同時(shí)兼顧商管業(yè)務(wù)。彼時(shí)相關(guān)人士曾透露，不排除過渡期后重新任命萬達(dá)商管總裁的可能。

今年4月21日，萬達(dá)商管迎來了新總裁--原萬達(dá)集團(tuán)高級(jí)副總裁兼人力資源管理中心總經(jīng)理肖廣瑞。

但任職不到半年，肖廣瑞辭職齊界再度執(zhí)掌大印，其中原因究竟為何?

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢了熟悉萬達(dá)的相關(guān)人士，該人士表示，人事變動(dòng)與上市合規(guī)相關(guān)。

在《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十六條規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和董事會(huì)秘書等高級(jí)管理人員不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)。

而《上市公司治理準(zhǔn)則》第二十三條規(guī)定，明確上市公司人員應(yīng)獨(dú)立于控股股東。上市公司的經(jīng)理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、營銷負(fù)責(zé)人和董事會(huì)秘書在控股股東單位不得擔(dān)任除董事以外的其他職務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：企查查、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此前為了推進(jìn)上市，萬達(dá)商管集團(tuán)引入珠海國資，并成立了珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司;今年3月31日，工商信息顯示，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)大股東變更為珠海萬達(dá)商管。

也就是說，珠海萬達(dá)商管成為萬達(dá)商管集團(tuán)的控股股東，并將成為上市主體。企查查顯示，珠海萬達(dá)商管的董事長為齊界，總經(jīng)理、董事為肖廣瑞。

此次人事變動(dòng)前，大連萬達(dá)商管總裁為肖廣瑞，意味著即將上市的珠海萬達(dá)商管總經(jīng)理在控股股東單位當(dāng)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外職位，不符合相關(guān)規(guī)定。

分析人士提到，上市公司限制較多，珠海萬達(dá)商管現(xiàn)確定為上市主體，就有必要進(jìn)行此類人員輪換。

事實(shí)上，齊界也是此次人員輪換的最佳人選。

自呂正韜辭任、曲德君加盟新城、丁本錫退休以來，萬達(dá)的“接棒者”就鎖定在了齊界身上。

齊界是個(gè)60后，外界對(duì)他的印象大多是不茍言笑、不怒自威。2000年4月入職以來，他曾任萬達(dá)商管執(zhí)行總裁、萬達(dá)酒店非執(zhí)董、萬達(dá)文化執(zhí)行董事等多個(gè)職位，但萬達(dá)商管是其中最濃墨重彩的一筆。

對(duì)于此次人事調(diào)整，分析人士認(rèn)為，齊界作為萬達(dá)老兵，接管集團(tuán)工作之前，他的重心一直在商管平臺(tái)，對(duì)這個(gè)平臺(tái)十分熟悉，如今重新執(zhí)掌大連萬達(dá)商管，能夠加速推進(jìn)上市工作。

人事變動(dòng)后，一方面，諳熟萬達(dá)商管模式、運(yùn)作的齊界，可以總攬大局，穩(wěn)步執(zhí)行各項(xiàng)工作;另一方面，人員調(diào)換后，珠海萬達(dá)商管符合上市條件，有利于進(jìn)一步推進(jìn)上市進(jìn)程。

輕資產(chǎn)故事與惠譽(yù)評(píng)級(jí)

為了跨過香港上市的最后一步，萬達(dá)商管不僅對(duì)管理人員進(jìn)行了更換，更在利潤、負(fù)債方面調(diào)整一番。

萬達(dá)商管此前就曾宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

一言以蔽之，即萬達(dá)商管不再介入拿地、建設(shè)、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，只輸出品牌，提供商業(yè)運(yùn)營等服務(wù)，從而獲得運(yùn)營費(fèi)用。

實(shí)際上，這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場的快速復(fù)制，從而加速商業(yè)廣場的擴(kuò)張。更重要的是，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠讓萬達(dá)商管的金融杠桿回歸到合理水平。

正因如此，惠譽(yù)在最新評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，萬達(dá)商管長期外幣發(fā)行人違約主體評(píng)級(jí)為BB ，萬達(dá)香港發(fā)行的高級(jí)無擔(dān)保債券和美元擔(dān)保債券評(píng)級(jí)為BB，前景穩(wěn)定。

而評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素最為關(guān)鍵的點(diǎn)，其一是資本支出需求下降;其二是充足利息保障倍數(shù);其三是償債能力提升。

具體來看，在輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商管營業(yè)總成本急速下降，2019年這一數(shù)值為627.05億元，2020年?duì)I業(yè)總成本僅為300.63億元。

固然，營業(yè)成本的下降與萬達(dá)商管近兩年的資產(chǎn)出售有關(guān)，但輕資產(chǎn)戰(zhàn)略亦在其中扮演了很重要的角色;毛利率水平也顯示，萬達(dá)商管2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個(gè)百分點(diǎn)。

翻看2021年一季度財(cái)報(bào)，萬達(dá)商管營收、凈利在連續(xù)三年下降后，首次呈現(xiàn)正增長。其中，營收同比增83.5%至114.34億元;凈利潤同比增70%至44.5億元。

因?yàn)檫@種輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商管作為商場運(yùn)營商，不需要支付大部分固定租金，是與資產(chǎn)所有者分享利潤，從而實(shí)現(xiàn)資本支出下降、利潤提升。

另外，不需要以高杠桿撬動(dòng)土地和規(guī)模，萬達(dá)商管負(fù)債水平也有所緩解。截至2020年末，萬達(dá)商管總負(fù)債為2874.19億元，資產(chǎn)負(fù)債率為51.11%，其中一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債480.36億元。而2017年，該公司負(fù)債總值甚至超過4000億元。

數(shù)據(jù)另顯示，萬達(dá)商業(yè)EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期間細(xì)分市場銷售、一般和行政費(fèi)用上漲了40%。而凈債務(wù)/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)從2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。

上述兩個(gè)數(shù)據(jù)很大程度上衡量企業(yè)支付負(fù)債能力的指標(biāo)，前者倍數(shù)越大，債務(wù)的安全程度越高，后者指標(biāo)越小，企業(yè)償債能力越強(qiáng)。

翻看萬達(dá)商管2021年財(cái)報(bào)，該公司利潤總額為61.45億元，計(jì)算下來，EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)為2.8倍。

但由于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的計(jì)算周期，從而影響利潤總額，因此主要觀察完整年度的EBITDA利息保障倍數(shù)。

而惠譽(yù)在評(píng)級(jí)報(bào)告中預(yù)計(jì)，2021年全年萬達(dá)商管的覆蓋率將升至2.1倍，到2024年，凈債務(wù)/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)將降至5倍，償債能力提升。

盈利能力、杠桿水平在很大程度上影響著上市企業(yè)的估值，而萬達(dá)商管在上市前夕的這番財(cái)務(wù)優(yōu)化，同樣是王健林“上市夢(mèng)”的重要一步。

畢竟，曾經(jīng)因?yàn)楣乐祮栴}，萬達(dá)商業(yè)選擇在港股退市，進(jìn)而踏上了五年的漫漫回A路。未來，隨著這一平臺(tái)再次登陸資本市場，王健林與萬達(dá)商管過去的艱難時(shí)光或?qū)⒏嬉欢温洹?/p>

一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，亦會(huì)有一個(gè)時(shí)代新生。在新的時(shí)代，萬達(dá)商管又會(huì)有怎樣的結(jié)局?