三道紅線威力顯現(xiàn) 部分房企融資規(guī)模腰斬
三道紅線威力顯現(xiàn) 部分房企融資規(guī)模腰
政策的威力正在顯現(xiàn)。
自三道紅線和貸款集中度政策出臺(tái)后,房企融資供需兩端持續(xù)收緊。
據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,是2018年以來的最低水平。與此同時(shí),企業(yè)融資情況不容樂觀,僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加,規(guī)模減少的房企中有約30%企業(yè)同比降幅超過50%。
部分房企借勢(shì)擴(kuò)張
在各種政策持續(xù)收緊下,房企融資規(guī)模大幅下降,房貸集中度管理成效初顯,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低。從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看,下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢(shì)。
一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是,中型房企融資規(guī)模下降最為明顯,直接攔腰一刀。
具體來看,四大規(guī)模梯隊(duì)房企融資量均同比下降??硕饠?shù)據(jù)顯示,TOP31-50的房企上半年同比減少53.50%至922億元,TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%,降幅最小。
對(duì)此,一家TOP15房企的財(cái)務(wù)總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房企融資規(guī)模下降主要有三個(gè)原因,一是去年末人行對(duì)商業(yè)銀行雙限(對(duì)公、按揭)造成今年貸款和按揭規(guī)模收縮,融資體量下降;二是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā),有限資源更加集中頭部房企,國央企議價(jià)能力提升,平均成本下降;三是今年上半年城投債發(fā)行同比去年下降40%,市場(chǎng)流動(dòng)性充裕,也造成資金成本下行。
上述財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者,有息負(fù)債的下降會(huì)直接體現(xiàn)在融資規(guī)模上。
TOP30~50房企融資規(guī)模減少一半主要是因?yàn)榻蹈軛U的需要,由于這類企業(yè)在踩線之后停止擴(kuò)張,降負(fù)債抓回款就成了他們的唯一選擇。
整個(gè)行業(yè)面臨三道紅線的監(jiān)管,排名靠前的房企面只要沒踩紅線,面對(duì)壓降有息負(fù)債的壓力不大,就不會(huì)對(duì)融資造成太多的影響。如果財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健,負(fù)債情況不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模下降。
相比之下,頭部存量比較多的,就不加杠桿了,把存貨做起來。
而排在TOP10~30的房企,有加杠桿空間的,可能會(huì)多拿一些地,而必須降杠桿的一些企業(yè),今年拿地就會(huì)少一點(diǎn),以此來控制負(fù)債規(guī)模。
在此背景下,房企會(huì)根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債表來調(diào)整策略。目前,房企普遍采取兩條經(jīng)營策略,一個(gè)是以降杠桿為主,另一個(gè)是原先杠桿不高,在綠檔內(nèi)的企業(yè)則借機(jī)沖一把規(guī)模,借勢(shì)擴(kuò)張。
最典型的是招商蛇口,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2021年上半年末,招商蛇口新增貨值1890億元,拿地金額同比增長近95%。
2018~2021年上半年房企季度融資情況 來源:克而瑞
融資成本持續(xù)下降
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2021年6月,100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%,較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本達(dá)6.86%,下降0.97個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本4.40%,較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。
上半年融資成本下降的原因是,如招商蛇口、保利等融資成本相對(duì)較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多,其中境外融資成本下降1.66個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)TOP31-50房企中遠(yuǎn)洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的境外債,使得該梯隊(duì)房企境外融資成本下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。
為何融資規(guī)模下降,房企融資成本反而降低了?上述財(cái)務(wù)總告訴記者,從資金角度來說,與銀行合作深入的房企,在有息負(fù)債控制的情況下,反而會(huì)導(dǎo)致融資成本降低,因?yàn)榉科筚Y金需求量并不大,原先可能有10%~20%左右的資金增量需求,但在三道紅線的管控之下,房企獲得增量資金的空間有限。
“假設(shè)今年A房企的有息負(fù)債規(guī)模是1000億元,在不增加規(guī)模的前提下,一分錢增量的開發(fā)貸都沒有,意味著房企需要開發(fā)貸的缺口很小,這就導(dǎo)致銀行要和頭部房企合作,就必須主動(dòng)降利率,誰的利息少,就和誰家合作。”
各梯隊(duì)房企融資規(guī)模變化 單位:億元 來源:克而瑞
國企央企優(yōu)勢(shì)明顯
從企業(yè)性質(zhì)來看,6月民營企業(yè)的融資規(guī)模較5月相比變化不大,但國有企業(yè)的融資規(guī)模大幅回升,主要由地方國有企業(yè)債券發(fā)行增加所致。6月國企融資規(guī)模達(dá)452.4億元,較5月環(huán)比大幅上升123.1%,占本月總?cè)谫Y規(guī)模由5月59.6%上升到78.9%。同時(shí),國企的比重進(jìn)一步提升。地方國企方面,6月地方國企信用債融資規(guī)模上升至334.7億元,占總?cè)谫Y規(guī)模的比例由40.3%上升至58.3%,其中主要是地方性房企發(fā)行增加。
在6月的新聞通氣會(huì)上,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人表示,上半年以來,房地產(chǎn)融資已經(jīng)呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn),房地產(chǎn)貸款增速、房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)信托規(guī)模、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模、通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模均出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì),資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問題得到改善。
總體而言,監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資依然保持警惕和收緊態(tài)度,對(duì)房企來說,加快銷售回款,改善企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理,提高資金的使用效率,依然是接下來的核心主題。
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