廣撒網模式不靈了 頭部房企首季銷售增速明顯放緩
頭部房企首季銷售增速明顯放緩
上市房企近日陸續(xù)披露一季度銷售業(yè)績,絕大多數(shù)房企銷售金額實現(xiàn)同比增長,但銷售增速出現(xiàn)明顯分化。頭部房企由于布局較廣泛,而很多非熱點地區(qū)房地產市場還沒有完全走出疫情影響,導致銷售明顯放緩。相比之下,很多布局熱點區(qū)域的大中型房企,一季度銷售明顯升溫。從房企融資情況看,3月以來,房企更青睞境內融資,融資規(guī)模明顯擴大,融資成本則出現(xiàn)下降趨勢。
分化明顯
從房企披露的銷售金額看,疫情影響逐步轉淡,多數(shù)房企一季度銷售金額同比增幅較大。
融創(chuàng)中國發(fā)布的3月銷售簡報顯示,3月集團共實現(xiàn)合同銷售金額約478.6億元,同比增長55%,合同銷售面積約327.6萬平方米,合同銷售均價約14610元/平方米。截至2021年3月底,集團累計實現(xiàn)合同銷售金額約1162.8億元,同比增長88%,累計實現(xiàn)合同銷售面積約769.6萬平方米,合同銷售均價約15110元/平方米。
從房企所在等級看,一季度房企不同陣營銷售分化明顯,頭部超級陣營銷售增速明顯小于其他陣營。中指研究院數(shù)據顯示,銷售金額在1000億元以上超級陣營共5家,銷售額增長率均值為45.6%。銷售金額在500億元到1000億元之間的第一陣營房企共10家,銷售額增長率均值為100.1%。銷售金額在200億元至500億元的第二陣營房企有33家,銷售額增長率均值為108.2%;銷售金額在100億元至200億元的第三陣營為28家,銷售額均值為131.3億元,同比增長達104.5%。
值得注意的是,部分頭部房企一季度增速明顯放緩,但回款率等財務指標出現(xiàn)一定好轉。
中國恒大4月6日晚發(fā)布的公告顯示,公司3月實現(xiàn)合約銷售額648億元,同比增長4.4%;合約銷售面積785萬平方米,同比增長13%;實現(xiàn)回款額651.6億元。前3個月,公司累計實現(xiàn)合約銷售額1531.5億元,同比增長3.9%;合約銷售面積1788萬平方米,同比增長7.8%;累計回款1342.8億元,同比增長18.3%。
青睞境內融資
機構數(shù)據顯示,3月以來,房企境內融資與海外融資規(guī)模呈現(xiàn)分化趨勢,兩者發(fā)行規(guī)模差額拉大。相較于海外債,房企更多發(fā)行國內信用債進行市場融資。具體來看,3月房地產境內信用債發(fā)行規(guī)模為714.41億元,相比2月190.71億元出現(xiàn)大幅增長;3月份,房企海外債發(fā)行規(guī)模為153.5億元,相比2月的290.89億元,環(huán)比降幅達89.5%。
從融資成本來看,3月信用債融資成本下降,海外債融資成本上升。其中,境內信用債平均利率為4.51%,環(huán)比下降0.81個百分點;海外債平均利率為7.92%,同比上升1.29個百分點。
從房企近期披露的融資情況看,境內融資利率整體較低,且融資期限整體較高。4月7日,華僑城A發(fā)布公告稱,公司成功發(fā)行2021年公司債券(第三期)(面向合格投資者)。公告顯示,本次債券發(fā)行時間自2021年4月2日至2021年4月7日。本期債券實際發(fā)行金額17.6億元。品種一發(fā)行規(guī)模為2.6億元,票面利率為3.55%,發(fā)行期限為5年期,在第3年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。債券簡稱為“21僑城05”;品種二發(fā)行規(guī)模為15億元,票面利率為3.95%,發(fā)行期限為7年期,在第5年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。債券簡稱為“21僑城06”。
土拍市場競爭加劇
房企拿地熱情出現(xiàn)回溫。1-3月,TOP100企業(yè)拿地總額5588億元,拿地規(guī)模同比增長22.7%。
克而瑞研究中心數(shù)據顯示,近期重點監(jiān)測城市土地供求量雙雙上漲,受熱點三線城市多宗高價土地成交,成交地價出現(xiàn)環(huán)比上漲。在供地新政的影響下,熱點城市土拍熱度仍在升溫,特別是長三角區(qū)域,無論是主城區(qū)還是下轄區(qū)縣,均有土地以高溢價成交。三四線城市土地的平均溢價率也突破30%,達到歷史較高水平。
“兩集中”供地新政出臺以來,各地都在積極踐行這一土地出讓政策。長春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為新政的首個正式執(zhí)行者,廣州、無錫、天津、北京、重慶也先后掛出首批集中出讓地塊。
4月7日,重慶市公共資源交易中心發(fā)布《重慶市市轄區(qū)2021年住宅用地“兩集中”出讓第一批次公告》,共供應119宗住宅用地,起始價總計549.23億元。重慶市市轄區(qū)2021年計劃供應商品住宅用地30210畝,第一批次公告時間為2021年4月7日,第一批次供應商品住宅用地約11280畝。其中,中心城區(qū)涉及46宗,約6400畝,其他市轄區(qū)73宗,約4880畝。第二、三批次出讓公告時間擬定于2021年7-8月、9-10月,具體時間以正式公告為準。
隨著供地計劃相繼出爐,入市優(yōu)質地塊數(shù)量也明顯上漲。北京首批共推出30宗地,中心城區(qū)海淀、朝陽等也有多宗土地供應,為了控制地價平穩(wěn),區(qū)位較好的項目均將采取“限價 現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產權份額”等交易方式;天津集中掛牌了58宗住宅用地,南開、西青等核心區(qū)域均有優(yōu)質宅地供應;無錫也于3月29日掛牌了首批集中出讓宅地,共涉及16宗。
從首批已經集中供地的城市看,首批掛牌的土地規(guī)模整體較大。其中,北京和廣州首批供應宅地面積占比分別為56%和55%,熱點城市宅地供應較充裕。天津的這一比重也達到45%,供地節(jié)奏快于往年。
除了采取集中出讓方式的土地外,溫州、臺州、紹興、義烏等長三角城市也均有多宗土地推出。
業(yè)內人士指出,從目前掛牌情況看,接下來一段時間,土拍焦點將集中在這些大批量供應土地的熱點城市,尤其是北京,起拍價超過3萬元/平方米的土地高達16宗,其中不乏起拍價超過5萬元/平方米的優(yōu)質地塊。另外,廣州白云區(qū)永泰客運站地塊的起拍價高達2.7萬元/平方米。競拍熱度仍將延續(xù)。
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