南京市秦淮區(qū)入選全國首批自然資源節(jié)約集約示范縣（市）

近日，自然資源部公布了首批自然資源節(jié)約集約示范縣(市)名單，秦淮區(qū)作為南京市唯一代表成功入選。

“特而精，最南京”，秦淮區(qū)區(qū)劃面積49.11平方公里，2022年常住人口74.21萬人，是江蘇省最小的縣級行政區(qū)，土地空間資源緊缺問題尤為突出。

自然資源節(jié)約集約首先要看土地利用效能。老城更新、秦淮硅巷、南部新城……在上級部門的指導下，秦淮區(qū)在諸多發(fā)展領域無一不圍繞城市存量土地做文章。“從去年申報到今年獲得榮譽，秦淮最終靠保護歷史文化資源和著力提升民生福祉相結合的理念勝出。”南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局四級調(diào)研員李海莉表示，秦淮區(qū)精耕細作，開創(chuàng)性開展了基于歷史文化保護和民生改善的存量資源要素盤活利用新方式，其創(chuàng)新實踐對于全國具有示范價值。

更新老城，提升百姓宜居品質

2月14日晚，小西湖舉辦浪漫2·14特別活動，當晚的街區(qū)燈彩璀璨，熱鬧非凡。

小西湖居民許慶和老伴一起，在街區(qū)周圍溜達消食。“小西湖每天都會吸引眾多來自各地的旅客，隔三岔五就有活動，也豐富了我們居民的生活。”許慶說。

8年前的小西湖還是老城南的一處棚戶區(qū)，房屋缺少廚衛(wèi)設施，年久失修、充滿私搭亂建。4.69公頃的街區(qū)內(nèi)共有810戶居民和25家工企單位，居住人口超3000人，人均居住面積僅10平方米。歷史文化遺產(chǎn)保護與居民生活改善迫在眉睫。

2015年，小西湖地區(qū)開啟更新改造，成為鬧市區(qū)一塊“試驗田”。“拆改留”轉向“留改拆”，政府告別完全主導權，建設方、專家、居民等多元主體協(xié)商，探索出了全新的“小規(guī)模、漸進式”有機更新路徑。

城市更新惠及片區(qū)百姓，許慶也積極參與。2021年3月，許慶家成為小西湖片區(qū)第一例自主更新的私人產(chǎn)權房屋。老房子一分為二，設計成前店后宅的形式，前面引進一家餐飲，許慶老兩口就住在后面。在原有的地塊上，既提升了許慶家的居住條件，又新增了一家餐飲店。這是土地節(jié)約集約利用的一個縮影。

據(jù)建設單位歷保集團前期開發(fā)部經(jīng)理張劍介紹，小西湖片區(qū)創(chuàng)新提出由兩個層級構成的管控體系：第一級是由街巷圍合的“規(guī)劃管控單元”，明確基本的規(guī)劃設計要求;第二級則是基于細密地塊肌理的“更新圖則”，明確實施更新活動的最小單元。分級管控體系有效支持了不同產(chǎn)權人在共同規(guī)則下漸進展開更新活動，也為規(guī)劃管理和土地流轉提供了基本依循。

在分級管控體系支撐下，小西湖片區(qū)居民一半選擇留下，騰出的空間引進了歡樂茶館、精品民宿、餐飲、蟲文館、顧業(yè)亮大師工作室等新業(yè)態(tài)，新舊融合共生共榮，土地開發(fā)獲得更好利用。

小西湖微更新試點一舉獲得國內(nèi)外多項榮譽，聯(lián)合國教科文組織授予該項目2022年度亞太地區(qū)文化遺產(chǎn)保護獎。

近年來，秦淮因地制宜，不斷創(chuàng)新更新思路。在石榴新村，片區(qū)采取以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購、優(yōu)先購買原地商用房屋相結合的更新方式，破解了不具備征收條件的城中村危舊房改造及城市更新難題。

建設新城，規(guī)劃引領高效用地

2月15日上午，位于南部新城的中芬合作交流中心項目工地上一派繁忙的建設景象;不遠處，前不久正式投用的南京市不動產(chǎn)檔案館里，不少市民正在辦理房產(chǎn)登記等業(yè)務;南部新城南京外國語學校已建設完成，今年將投入使用……南部新城整體開發(fā)建設逐漸顯露成效。

其中，總面積約100公頃的機場跑道，規(guī)劃打造集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化聚集、城市觀光、健康休閑、生態(tài)景觀地上地下一體化的跑道公園。機場跑道周邊地下空間定位于建立復合集聚、立體融合、高效便捷、統(tǒng)籌綜合的站城一體地下空間典范，致力構建體系完善、空間集約復合，獨具南京歷史文化特質的地下特色空間。

地下空間總面積約12.5萬平方米，通過橫貫東西、貫穿南北的地下公共通道網(wǎng)絡，串聯(lián)4條地鐵線及開發(fā)地塊200萬平方米的地下空間，與地上跑道公園形成一體的文化客廳。

此外，結合“小街區(qū)、高強度開發(fā)”的區(qū)域特點，南部新城運用貫穿工程規(guī)劃設計、建造、運維的全壽命周期理念，構建了以干、支綜合管廊為支撐，纜線管廊為重點的管廊體系，實現(xiàn)市政管線的集約化、現(xiàn)代化和智慧化。綜合管廊共14條，總長約26公里。

以院士團隊擔綱設計，在近10平方公里可建設用地上，南部新城高水平確定用地利用方式，在“十三五”時期，基礎設施、公建配套及由土地出讓帶動產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)約929.6億元，實現(xiàn)了“零增地”土地資源的增量增效。

創(chuàng)新突圍，完善產(chǎn)業(yè)提質增效

年收入從2021年的7萬元，增長到2022年的1400萬元;員工人數(shù)從最初的2人增加到60多人……在秦淮硅巷·悅動新門西，2020年11月成立的科舸物聯(lián)科技有限公司一邊品味著快速成長的喜悅，同時也面臨著“成長的煩惱”。

“公司在悅動新門西陸續(xù)搬了兩次家，最初是泊寓眾創(chuàng)空間一套10平方米的辦公室，后來搬到園區(qū)稍大一點的辦公房，現(xiàn)在的工作地點上下兩層共3000平方米。”科舸物聯(lián)科技有限公司創(chuàng)始人、執(zhí)行董事陳曉天說。

老廠房“孵”出高科技產(chǎn)業(yè)。2017年，秦淮硅巷·悅動新門西在南京老棉紡廠舊址上“蝶變而生”，閃耀創(chuàng)新活力，園區(qū)引進聯(lián)通物聯(lián)網(wǎng)、科舸物聯(lián)、豐疆智能、和爾泰等新興物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。目前，悅動新門西已集聚約30家科技型企業(yè)、近10家科研合作中心、4家高新技術企業(yè)，并提供超2200個就業(yè)崗位，2022年稅收達1億元。

在2022年度全省194個省級及省級以上開發(fā)區(qū)土地集約利用綜合評比中，白下高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)名列榜首。“適時修編園區(qū)控制性詳細規(guī)劃;13家企業(yè)低容積率的工業(yè)用地，按照修編后的園區(qū)控制詳細規(guī)劃調(diào)整為高容積率的科研用地;積極推進‘城市硅巷’工作;將‘棚戶區(qū)’拆遷后，調(diào)整為科技人才配套公寓。”白下高新區(qū)相關負責人表示，園區(qū)在“小而精”的物理空間里做出“高而新”的大文章，連續(xù)7年在江蘇省省級高新區(qū)綜合評價中保持第一方陣。

保護更新老城、建設開發(fā)新城、科技創(chuàng)新突圍……離不開體制機制的大膽嘗試。市規(guī)劃和自然資源局與秦淮區(qū)先行先試，2021年5月，率先成立全市首個區(qū)級城市更新辦公室，建設、房產(chǎn)、財政、文旅等多個部門共同參與，與南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局合署在一棟樓里辦公。“協(xié)調(diào)各項工作效率大為提高。”有關人士對這一創(chuàng)新舉措頗感滿意。

目前，秦淮正強化空間規(guī)劃對城市更新的引領作用。南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)更新辦常務副主任李建波表示，秦淮逐步建立“城市體檢+全區(qū)更新規(guī)劃研究+‘十四五’城市更新單元規(guī)劃+項目更新設計方案及控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整”的城市更新規(guī)劃管控框架，探索形成“可研方案+更新實施方案+更新設計方案及控詳圖則調(diào)整”的更新項目規(guī)劃實施制度。

采訪中記者了解到，在人口稠密、地形“九曲十八彎”的門西片區(qū)，居住著2100多戶居民的荷花塘街區(qū)城市更新項目正在開啟。更新項目保護規(guī)劃及控詳調(diào)整、設計方案已通過市規(guī)委辦、市名城辦會議審議，正在深化完善荷花塘自主更新實施細則和操作流程，管廊試驗段已進場施工。

作為明清傳統(tǒng)民居的“活化石”，10.5公頃面積的荷花塘現(xiàn)狀片區(qū)共存省級文物保護建筑1處(劉芝田故居)、市級文物保護單位3處、區(qū)級文物保護單位3處、不可移動文物建筑19處，歷史建筑8處，歷史街巷14條，古樹名木、古井若干。

基于這樣的歷史基底，保護與再生方案提出，保留70%以上居住功能，鳴羊街沿線打造生活街道，水齋庵沿線發(fā)展城南特色美食，同時打造文化體驗線路等。未來，秦淮將把荷花塘打造成文化特色鮮明、功能設施齊備、場所活力充沛的老城南復合型生活街區(qū)。

首批全國自然資源節(jié)約集約示范縣(市)示范期為2023年至2025年。據(jù)了解，今年區(qū)政府工作報告中，秦淮區(qū)提出設立10億元城市更新基金，助力城市結構優(yōu)化、功能完善和品質提升。

秦淮區(qū)將持續(xù)引領推動城市更新實踐不斷深入，推動建設用地總量控制和減量化戰(zhàn)略的落實，促進節(jié)約集約用地水平和土地資源配置效率的提升。

做更有溫度的城市更新，讓群眾更有獲得感，這是秦淮全區(qū)上下已形成的共識。

一條老城煥新之路正越走越寬。