未來10年 3類房子或成“燙手山芋”？懂行人早已悄悄“轉(zhuǎn)手”

近期，隨著救市政策的持續(xù)加強(qiáng)，許多人開始預(yù)測房價將上漲。然而，房價的上漲并非僅僅依賴政策和產(chǎn)業(yè)的支撐，它同樣需要人口的支撐。目前，大部分城市，特別是那些一二線熱門城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。盡管未來這些城市的房價仍有上漲的可能性，但從當(dāng)前形勢來看，房價已經(jīng)達(dá)到了一個階段性的高位。

對于三四線城市來說，人口還在不斷流失，這使得未來這些城市的房價可能失去所有的支撐。正如著名商人李嘉誠所指出的，現(xiàn)在的房價已經(jīng)過高，導(dǎo)致大多數(shù)人難以承受購房的壓力。他用“最后一塊銅板”來形容房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ凳局撔袠I(yè)可能已接近飽和。

此外，隨著近年來樓市調(diào)控政策的不斷收緊，炒房客已經(jīng)開始大規(guī)模拋售房產(chǎn)。這不僅暴露了住房資源過剩的問題，更使得這個問題變得日益突出。目前，不僅二手房掛牌量大幅增加，新建商品房的庫存也在不斷上升，已經(jīng)突破了5.1億平方米。同時，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過40平方米，超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)擁有住房，且戶均超過1.5套。

由此可見，住房資源過剩已成為不爭的事實(shí)。而隨著炒房客大量拋售房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，樓市正式步入了買方市場。這意味著購房者將有更多的選擇和更大的議價空間，而開發(fā)商和投資者則需要更加謹(jǐn)慎地考慮市場趨勢和風(fēng)險。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對房地產(chǎn)市場的獨(dú)到見解是：短期內(nèi)受金融政策影響，中期受土地供應(yīng)制約，而長期則取決于人口增長趨勢。當(dāng)前，金融環(huán)境比較好，土地市場保持穩(wěn)定，而潛在的購房需求卻在逐步減弱。短期內(nèi)，投資者購房意愿降低，大眾住房擁有率已達(dá)到高位，凸顯市場中的剛性需求正逐步縮減，同時許多剛需購房者的支付能力也面臨挑戰(zhàn)。從中期視角看，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到63.89%，雖與發(fā)達(dá)國家的80%～90%尚有差距，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，增長速度將逐步放緩。而放眼長期，我國新生人口數(shù)量正呈下滑態(tài)勢，若無有效措施扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)我國人口將步入負(fù)增長時代。

綜上所述，無論是從住房資源數(shù)量、人口數(shù)量還是住房需求來看，未來樓市均將呈現(xiàn)供過于求的格局。隨時間推移，房屋將逐步回歸其居住本質(zhì)，房價也將趨于合理水平。在住房資源過剩的背景下，人們對住房品質(zhì)的要求將日益提升，導(dǎo)致房屋因品質(zhì)和地理位置的差異而逐漸分化。業(yè)界普遍預(yù)測，未來品質(zhì)較差的房屋將面臨更大的轉(zhuǎn)手難度，甚至可能陷入無人問津的困境。

總體來看，雖然一些城市未來房價仍有上漲的可能，但也有一些房產(chǎn)可能會面臨價格下跌的風(fēng)險，甚至可能陷入無人問津的境地。對此，有行業(yè)專家警告稱，未來十年，三類房產(chǎn)可能會成為市場的“燙手山芋”。對于這些房產(chǎn)，明智的投資者已經(jīng)在悄悄地進(jìn)行“套現(xiàn)”，以避免可能的損失。如果你手中持有這三類房產(chǎn)，那么最佳的策略可能是將其出售，換取現(xiàn)金或換成更具潛力的房產(chǎn)。

第一類：普通的商住公寓

過去，隨著房價的上漲和調(diào)控政策的出臺，單價親民、面積緊湊且無需限購限貸的公寓一度成為年輕人和投資客的心頭好。然而，絕大多數(shù)的普通公寓，在投資視角和居住體驗(yàn)上均存在顯著短板。從投資層面來看，公寓交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重，利潤空間相對有限。而在居住層面，許多普通公寓的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不盡如人意，人員流動頻繁，居住環(huán)境難以稱心如意。更有甚者，一些公寓在交房數(shù)年后，因管理不善而顯得破敗不堪。

隨著房價的下跌，公寓市場的跌幅尤為顯著，幾乎無人問津。只有在住宅供應(yīng)緊張時，公寓才能勉強(qiáng)分得一杯羹。但當(dāng)前，我國住房資源已然過剩，眾多住宅供消費(fèi)者挑選。一位房產(chǎn)中介坦言，若因價格和面積考量而選擇公寓，實(shí)則大可不必。小戶型住宅同樣存在，何必舍近求遠(yuǎn)選擇公寓呢?展望未來，隨著住宅供應(yīng)的日益增加和房價的逐步回歸合理，大部分普通公寓恐將面臨市場的冷遇。

第二類：品質(zhì)欠佳的高層住宅

品質(zhì)不佳的高層住宅不僅機(jī)械設(shè)備故障頻發(fā)，房屋主體亦存在安全隱患。無論是維修或更換機(jī)械設(shè)備，還是對高層住宅主體的維護(hù)，所需費(fèi)用均相當(dāng)高昂，甚至可能令人咋舌。因此，居住在這類高層住宅的業(yè)主，不僅體驗(yàn)不到舒適的居住環(huán)境，還需承擔(dān)高昂的居住成本。隨著時間的推移，經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主往往會選擇搬離這些品質(zhì)欠佳的高層住宅，或低價出售，或選擇出租。隨著小區(qū)租戶數(shù)量的增加，公共維修基金的籌集愈發(fā)困難，若不及時進(jìn)行維修，小區(qū)的居住環(huán)境將日益惡化。

第三類：老舊且品質(zhì)不佳的房產(chǎn)

盡管國家近年來推出了舊房改造政策，但對于那些品質(zhì)低劣、房齡偏高的老房子來說，單純的翻新改造只是表面的功夫。即使工程竣工后，房子看似煥然一新，但其內(nèi)在的品質(zhì)和質(zhì)量仍然難以保證。這些潛在的問題很可能在不久后暴露無遺，給居住者帶來諸多困擾。

目前，眾多老舊小區(qū)正在經(jīng)歷翻新改造的浪潮，許多老房子因此煥發(fā)新生。得益于其優(yōu)越的地理位置，這些經(jīng)過改造的老房子無疑將躋身購房者的選擇之列。然而，在此我要提醒您，當(dāng)您考慮購買市區(qū)老房子時，務(wù)必審慎避開那些品質(zhì)低劣、房齡偏高的房產(chǎn)。

總結(jié)：上述三類房產(chǎn)，均存在品質(zhì)不佳、居住體驗(yàn)差的問題。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提升，對房屋品質(zhì)的要求將愈發(fā)嚴(yán)格。因此，對于這三類品質(zhì)不佳的房產(chǎn)，未來的市場前景不容樂觀。若您手中持有此類房產(chǎn)，建議您盡早出手，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最大化，或考慮置換為更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。