保障性住房要“實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易”，多地已出臺(tái)政策封閉運(yùn)行

今年9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議在京召開，會(huì)議明確了我國(guó)規(guī)劃建設(shè)保障性住房所面臨的問(wèn)題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

據(jù)悉，會(huì)議相關(guān)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)已經(jīng)下發(fā)。

保障性住房不得上市交易

據(jù)新華社報(bào)道，在規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅(jiān)持規(guī)劃先行、謀定后動(dòng)，扎實(shí)做好前期工作、嚴(yán)格項(xiàng)目管理和成本控制，綜合考慮市場(chǎng)形勢(shì)，合理把握建設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

此次下發(fā)的《指導(dǎo)意見》對(duì)此進(jìn)行了明確的規(guī)定，包括對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)，工薪收入群體購(gòu)買的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置等。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，從國(guó)家層面住房保障體系而言，按照國(guó)務(wù)院辦公廳于2021年6月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國(guó)住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。其中，保障性租賃住房和公租房作為配租型的保障住房，共有產(chǎn)權(quán)住房作為配售型的保障住房，各地也主要以這三類保障房形式發(fā)展。

李宇嘉認(rèn)為，此次下發(fā)的《指導(dǎo)意見》主要為配售型的保障房，并重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。后續(xù)，各地已推進(jìn)的共有產(chǎn)權(quán)住房等用于銷售的政策性住房將繼續(xù)存在，新建項(xiàng)目則將調(diào)整為《指導(dǎo)意見》中提及的用于配售的保障性住房，同時(shí)實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

專家：封閉管理“最大限度地保障基本住房民生問(wèn)題的解決”

對(duì)于保障性住房封閉運(yùn)行，多名業(yè)內(nèi)專家都持肯定觀點(diǎn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政稅收研究中心主任、研究員楊志勇此前發(fā)布的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問(wèn)題的解決。

城市測(cè)量師行總監(jiān)邵明浩也表示，保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理將是區(qū)分保障性住房和市場(chǎng)化住房一個(gè)重要的舉措。

上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，從中央頂層設(shè)計(jì)的角度，還是強(qiáng)調(diào)住房供給體系雙軌制，此次提及保障性住房實(shí)施封閉管理，后續(xù)還未入市的共有產(chǎn)權(quán)住房的政策口徑應(yīng)該會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下，過(guò)多的保障性住房還是會(huì)對(duì)商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時(shí)也為雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。

“也就是說(shuō)，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性;商品房歸商品房，商品房回歸市場(chǎng)化、商品化屬性，這是后續(xù)政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說(shuō)。

邵明浩認(rèn)為，保障性住房對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該有退出機(jī)制，這種退出是物理上的退出，即購(gòu)房居住、賣房離開，而不應(yīng)該是在財(cái)富上有所獲益，不應(yīng)該通過(guò)享受保障性住房獲得財(cái)富上的收益，這就是保障性與商品性一個(gè)重要的區(qū)別。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，保障性住房實(shí)行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時(shí)是有準(zhǔn)入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應(yīng)動(dòng)態(tài)退出，否則，直接會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，也導(dǎo)致保障房供不應(yīng)求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來(lái)一直貫徹的原則。

多地已率先出臺(tái)封閉管理規(guī)定： “老房老辦法、新房新辦法”

從目前的政策來(lái)看，對(duì)于配租型保障房(包括公租房、保障性租賃住房)而言，政策一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”。而對(duì)于配售型保障房而言，目前各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。

共有產(chǎn)權(quán)房是配售型住房保障供應(yīng)的主要方式，最早可追溯至2007年。彼時(shí)，淮安在全國(guó)率先探索共有產(chǎn)權(quán)房保障模式，并被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心稱為“淮安模式”。

2014年4月，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中提到，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，其他省、自治區(qū)、直轄市也可以根據(jù)實(shí)際開展試點(diǎn)。

目前，一線城市中，上海共有產(chǎn)權(quán)住房尚未封閉管理。公開信息顯示，上海自2010年起開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，為保證共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，2016年9月，作為《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》(市政府令第39號(hào))實(shí)施文件的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》開始實(shí)施。按照規(guī)定，“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額……上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?rdquo;

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房則實(shí)施封閉管理。2017年9月，北京住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額……轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權(quán)住房’”。

2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運(yùn)行是指暫不允許承購(gòu)人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，承購(gòu)人只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權(quán)份額退出共有產(chǎn)權(quán)住房。

2023年7月，深圳住建局發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房;自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。

熱點(diǎn)二線城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。

杭州市人民政府辦公廳印發(fā)的《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法的通知》顯示，共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購(gòu)政府份額的申請(qǐng)，增購(gòu)后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 仍視作享受過(guò)共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障。共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易。

據(jù)揚(yáng)子晚報(bào)，以今年南京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目頤和芳庭為例，首批入市的508套房源銷售均價(jià)為每平方米18000元，略低于周邊樓盤售價(jià)，符合條件的買家首次購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的比例為80%，相當(dāng)于又打了8折，購(gòu)買滿5年后，產(chǎn)權(quán)人可申請(qǐng)上市交易，外地戶籍的需要滿8年即可將房源上市。

那么，封閉管理以后，原來(lái)的這部分保障性住房是否還能上市交易?

揚(yáng)子晚報(bào)引用南京市房管部門主管住房保障相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，按照“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”的原則，現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的，未來(lái)新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來(lái)執(zhí)行。

在保障性住房發(fā)展過(guò)程中，各地也探索過(guò)多種類型的住房。以北京為例，北京的經(jīng)適房(不包括按經(jīng)適房管理的安置房)、限價(jià)房已多年沒(méi)有建設(shè)。按照2017年印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購(gòu)的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。

9月20日，北京日?qǐng)?bào)報(bào)道顯示，隨著“規(guī)劃建設(shè)保障性住房會(huì)議”召開，“現(xiàn)有經(jīng)適房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房不能上市交易”的消息近日被一些房產(chǎn)自媒體傳播。該表述系誤讀，北京保障性住房管理一直采用“老房老辦法、新房新辦法”原則，現(xiàn)有保障性住房上市仍按照原政策執(zhí)行。

保障性住房政策框架更加清晰

華泰證券研報(bào)提到，在地產(chǎn)新格局中，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。

今年以來(lái)，4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》;9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議，何立峰再作發(fā)言，一方面強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程;另一方面指出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。

隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。9月4日后，廣州、無(wú)錫、合肥、無(wú)錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強(qiáng)化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式;支持各類市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房;建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設(shè)。

華泰證券研報(bào)指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同發(fā)揮兜底保障作用的基礎(chǔ)之上，建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)新的發(fā)力方向。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)指出，當(dāng)前提出加大保障性住房建設(shè)和供給也是應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新思路。一方面為落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位提供住房支撐，保障性住房進(jìn)一步擴(kuò)容，同時(shí)也將拉動(dòng)住房投資開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定起到推動(dòng)作用。