房企“限融令”前夜：地產(chǎn)信托募集規(guī)模突增3倍

半個月來，“三道紅線”帶來的壓力開始傳導(dǎo)。

所謂“三道紅線”，是今年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行為研究落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，形成的重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對重點房企來說，該規(guī)則無異于“限融令”。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，“限融令”消息傳出之后，8月最后一周，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模暴增3.52倍。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，共有200款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%;募集資金222.53億元，環(huán)比增加117.12%。其中，房地產(chǎn)類信托的募集資金規(guī)模99.03億元，相較前一周的21.93億元，增長3.52倍。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來9月～12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計全年融資規(guī)模將突破萬億。

值得注意的是，隨著房企償債高峰臨近、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險預(yù)計進(jìn)一步增加。

地產(chǎn)信托一周規(guī)模近百億元

8月最后一周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立數(shù)量僅為29款，但募集規(guī)模卻近百億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周共有200款集合信托產(chǎn)品成立，數(shù)量環(huán)比增加18.34%;募集資金222.53億元，環(huán)比增加117.12%。共40家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品236款，環(huán)比增加10.28%;發(fā)行規(guī)模400.03億元，環(huán)比增加43.40%。

事實上，盡管在融資類受限、地產(chǎn)信托受限的多重壓力下，8月份房地產(chǎn)信托仍出現(xiàn)了“逆勢反轉(zhuǎn)”。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整個8月，地產(chǎn)類集合信托募集資金744.81億元，占比42.52%;金融類集合信托募集資金705.67億元，占比40.28%。

值得注意的是，8月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模反超金融類信托，募集規(guī)模占比重回“榜首”。記者對比相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在今年6月份前，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托募集發(fā)行量居首，6月份以來，市場上“大熱”的金融類信托則站上了首位。

中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)也顯示，2020年一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.58萬億元，較2019年一季度末下降2271.67億元。但從總的占比來看，2020年一季度末，房地產(chǎn)信托占比仍有14.57%，與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)(占比16.27%)的數(shù)值接近。

用益信托金融研究院研究員喻智分析指出，集合信托募集規(guī)模暴增，偶然性的成分比較大。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)式增長，或與主要房地產(chǎn)企業(yè)被約談以及房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則預(yù)期出臺的消息有關(guān)。

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，并且形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。會議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2.凈負(fù)債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別為不得增加及不得超過5%、10%、15%。據(jù)媒體報道，2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行這一規(guī)則。

房企全年融資或破萬億

種種跡象顯示，8月全國房企境內(nèi)外融資出現(xiàn)全面井噴。在房企融資收緊的市場消息之下，特別是8月下半月，房企密集發(fā)布大額融資。

本報記者注意到，就在8月20日下午，榮盛控股預(yù)發(fā)行上限10億元超短期融資券;新城控股10.14億元ABS項目狀態(tài)更新為“已反饋”，杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行6億元債券……

僅8月最后一周，多家房企通過公司債、中期票據(jù)、超短期融資券等方式獲取資金。其中，碧桂園30億元ABS獲上交所受理，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬發(fā)行64億元公司債，華僑城擬發(fā)行20億元中期票據(jù)，中南建設(shè)完成發(fā)行18億元中期票據(jù)、票面利率7.2%。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國房企境內(nèi)債券單月發(fā)行超過659億元，同比上漲5.1%。房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。

此外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1~8月房企境內(nèi)外債券融資累計約8861億元，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致，占比去年全年74.7%。

市場融資成本，公開市場的票面利率集中約為4%～5%，遠(yuǎn)低于去年同期的6%～8%。非標(biāo)融資成本方面，集合信托的收益率已連續(xù)8個月下行。

根據(jù)用益信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月集合信托產(chǎn)品的平均收益率為7.02%，環(huán)比下滑0.43個百分點。相比年初7.88%的平均收益率，下滑10.91個百分點。2020年1～7月，房地產(chǎn)投向集合信托產(chǎn)品平均收益率7.95%，同比下降了0.35個百分點。

一位從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士分析認(rèn)為，今年以來，房企通過加速銷售推盤去化、回籠資金的同時，依然增加一切融資手段，盡可能大額度的融資。“主要可能是兩方面原因，一是融資成本降低，二是最近融資政策進(jìn)一步收緊的風(fēng)聲，可能會使得房企抓緊最后窗口儲備資金。”

事實上，近幾個月來，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級。5月8日，銀保監(jiān)會出臺資金信托新規(guī)，限制融資類規(guī)模和集中度等，對房地產(chǎn)信托融資形成一輪重大沖擊。6月24日，銀保監(jiān)會發(fā)文強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場”。7月24日，房地產(chǎn)工作座談會召開，首次提出“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。7月28日，央行要求摸底消費(fèi)貸流入樓市的情況，7月29日，財政部要求新增專項債不得用于土儲項目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項目。

從房地產(chǎn)調(diào)控來看，7月15日，深圳“新八條”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控最具標(biāo)志性的事件。2020年8月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計次數(shù)32次。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)368次，與2019年同期的367次持平。

在政策再收緊的預(yù)期下，房企融資壓力有所增加。從房企近期償債方面來看，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2020年9月～12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大，超千億達(dá)1071億元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，未來9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計全年融資規(guī)模將突破萬億。

近半數(shù)違約信托產(chǎn)品“涉房”

隨著房企償債高峰臨近、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險進(jìn)一步增加。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月～6月房地產(chǎn)信托違約金額數(shù)約為394.46億元，占其統(tǒng)計上半年信托項目違約金額的41.98%。

比如，房企泰禾集團(tuán)在其《年報問詢函》的回復(fù)公告中表示，截至7月7日，泰禾集團(tuán)已到期尚未還款金額270.65億元，年內(nèi)到期債務(wù)將達(dá)555.11億元，涉及近20家信托公司。

值得注意的是，自2019年以來，中小房企破產(chǎn)的消息屢屢傳出。截至今年6月，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過2018年上半年的177家，與2019年同期相比持平。進(jìn)入2020年，平均每天都有1家房企被清算。

中誠信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示，經(jīng)濟(jì)增速下行、行業(yè)融資收緊、疫情形勢不定、償債高峰來臨等眾多不利因素都在考驗著房企的資金流管控能力。嚴(yán)峻的行業(yè)形勢下，信托公司應(yīng)從多個方面入手，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險。

韓鳴飛指出，一是更加嚴(yán)格地選擇交易對手。二是更加關(guān)注項目第一還款來源，不能完全寄希望于房企集團(tuán)提供的抵質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保。三是加強(qiáng)項目的過程管理，比如嚴(yán)格把控開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)成本，確保項目資金的合理使用，確保項目順利實現(xiàn)銷售回款。四是可采用基金化方式降低風(fēng)險。信托公司可積極探索通過房地產(chǎn)投資基金(有限合伙)的架構(gòu)開展業(yè)務(wù)。

值得注意的是，為迎合監(jiān)管導(dǎo)向，越來越多的信托公司在積極通過股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，中航信托、光大信托、民生信托等通過有限合伙形式進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)投資，光大信托對房地產(chǎn)項目的應(yīng)收賬款進(jìn)行保理融資或資產(chǎn)證券化融資，陸家嘴信托為房企提供融資用于項目股權(quán)并購等。

本報此前曾關(guān)注到，在監(jiān)管強(qiáng)制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長明顯，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產(chǎn)品之間監(jiān)管套利、明股實債、抽屜協(xié)議等多方面風(fēng)險。早在2019年底，監(jiān)管層人士曾提到，“部分信托公司還借助私募投資基金、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管，為穿透監(jiān)管、風(fēng)險防控帶來了較大難度。”(本報記者 陳嘉玲)