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房地產企業(yè)融資管理規(guī)則已成 市場影響幾何

房地產企業(yè)融資管理規(guī)則已成
2020-08-24 17:32 來源: 編輯:騰訊網 房產 瀏覽量:0

針對房地產,監(jiān)管再次釋放重磅信號:近日,央行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門,在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。在多位業(yè)內人士看來,此舉對房地產市場影響重大,房企融資井噴是促使監(jiān)管出臺融資規(guī)則的主要原因,監(jiān)管此舉是為避免房企過度融資,以防出現金融風險。

01

市場化、規(guī)則化和透明度

融資規(guī)則已成

8月23日,央行官網發(fā)布消息稱,8月20日,住房城鄉(xiāng)建設部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會,研究進一步落實房地產長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責同志,以及部分房地產企業(yè)負責人參加會議。

會議認為,黨的十九大以來,有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,落實城市主體責任,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,保持房地產調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,穩(wěn)妥實施房地產長效機制,房地產市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,會議指出,央行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

“市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則,有利于房地產企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期,合理安排經營活動和融資行為,增強自身抗風險能力。”會議強調,此舉也有利于推動房地產行業(yè)長期穩(wěn)健運行,防范化解房地產金融風險,促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對此次會議,光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受北京商報記者采訪時指出,目前我國房地產領域,部分房企負債率明顯偏高,部分房企存在不當與過度融資問題,部分資金通過信托等非銀金融渠道流入房地產市場,存在多層嵌套、明股實債等違規(guī)融資行為,監(jiān)管層強調通過市場化融資優(yōu)化資金資源配置,主要是為提高房企債務透明度,規(guī)范融資行為。

在周茂華看來,本次會議旨在研究進一步落實房地產長效機制,防范化解房地產潛在金融風險,推動房地產市場長期穩(wěn)健發(fā)展。

02

高負債房企短期融資受限

事實上,針對此次監(jiān)管會議,坊間早有傳聞。據消息人士,央行、住建部近日召集部分房地產公司開會,從會議內容看,主要涉及了部分房企的融資,也提及了政策調控的穩(wěn)定性。

此背景下,融資管理規(guī)則的形成對房地產市場的影響備受關注。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據,8月中上旬,房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億元,在年內處于高位。年內房企累計已經發(fā)行債券811支,合計融資額高達6242億元。尤其是最近幾天,房企密集發(fā)布大額融資。整體看,7月來,房企融資刷新了歷史同期記錄。

在中原地產首席分析師張大偉看來,房企融資井噴是促使監(jiān)管出臺融資規(guī)則的主要原因,從整體數據看,房企擔憂銷售壓力,對融資加大投入,雖然境外融資收緊,但最近境內融資明顯放開。其中7月單月房企融資超過700億元,且呈現利率降低、數量增加的趨勢。所以,為避免房企過度融資,出現金融風險,監(jiān)管提議形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

近年來,很多房企出現較高的負債指標,這也給企業(yè)經營帶來諸多風險。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,會議提出形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,這也意味著對近期一些房企高融資、高杠桿等情況給予適當管控。也就是說要整體上規(guī)范一些房企的融資,否則后續(xù)會產生很大的影響,尤其是一些負債率較高的房企。如果按照此前媒體報道的執(zhí)行“三道紅線”標準,這些企業(yè)就要降低負債,其債務融資就會受限,整個投資也會受影響,所以需要格外關注自身的財務狀況、財務水平。

蘇寧金融研究院高級研究員陶金也認為,短期內,房地產融資的節(jié)奏料將放緩,尤其是新增融資的難度將加大,房企對于銷售回款的資金需求將加大,供給有可能有所增加。長期來看,對房地產市場的供給會進一步平穩(wěn)化。房企融資區(qū)域對于高負債、高杠桿、高周轉、前期投資擴張較快的房企可能會造成短期資金壓力,但長期看有利于穩(wěn)定房地產融資節(jié)奏,減小金融風險。

談及此次會議對市場的影響,張大偉認為,會議內容只提及了形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。對于執(zhí)行的影響需要觀察,一方面哪些房企在政策關注范圍,以及融資管理規(guī)則的具體內容暫未公開。因此整體看,政策的影響要根據具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。

嚴躍進則進一步指出,“一些大型企業(yè)會首先會被監(jiān)管,但不是說要去打壓,只是長效機制的監(jiān)管體系將先在這些大型企業(yè)中試點,然后再慢慢推進,讓這些企業(yè)先行進行長效監(jiān)管體系。”

03

意在防范化解房地產金融風險

北京商報記者注意到,近日以來,央行已頻頻點名房地產,并數次重申房住不炒定位。

正如8月6日,央行官網發(fā)布2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告,并表態(tài)下一階段的房地產金融政策稱,將牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產金融審慎管理制度。

此外,近期央行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清也在文章中表示,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來,各地區(qū)各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神,優(yōu)化金融資源配置,嚴防資金違規(guī)流入房地產市場。

事實上,房地產調控從嚴趨勢在銀行罰單上也可一窺。8月23日,北京商報記者根據銀保監(jiān)系統(tǒng)披露的信息不完全統(tǒng)計,開年至今,監(jiān)管已開出至少170張涉及銀行違規(guī)“輸血”樓市的罰單(以公告日期計算,含個人罰單),受罰的銀行機構超過60家,覆蓋國有行、股份行、城商行和農商行等。

從被罰事項來看,違規(guī)向資本金不足、“四證”不全的房地產項目發(fā)放貸款;違規(guī)為房地產企業(yè)辦理融資業(yè)務;貸款資金被挪用于房地產開發(fā)企業(yè);個人綜合消費類貸款用于購房等成為“重災區(qū)”。同時,數罪并罰之下,更是頻頻出現百萬級甚至千萬級別罰單。

周茂華告訴北京商報記者,近年來,國內樓市“牛鼻子”已經抓到了,國內房地產調取得很大成效,也積累了經驗,國內因城施策、金融財稅政策調控,推進樓市長效機制建設,明顯遏制樓市炒作與房價快速上漲勢頭,樓市庫存去化顯著,樓市價格與市場預期整體平穩(wěn)等。但目前樓市長效機制尚未完全建立,樓市調控政策仍需要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性,推動房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

針對現階段房地產市場問題,周茂華認為,金融政策應在需求端保護剛性、遏制投機炒作、監(jiān)管規(guī)則套利,避免房價過熱,防范消費貸等資金違規(guī)流入樓市投機而導致居民部門杠桿率過快上升;另一重點是要在供給端,一方面,遏制房企囤地惜售、市場炒作行為;另一方面,本次會議也強調市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則,可防范房企不當、非理性融資加杠桿的金融風險隱患,對重點房地產企業(yè)資金進行監(jiān)測,形成融資管理規(guī)則。

而對后續(xù)如何防范化解房地產金融風險,張大偉指出,房地產調控核心是金融政策,金融分成購房者與企業(yè),在整體信貸額度相對寬松的時候,監(jiān)管難度非常大。“房地產本身的信貸數據漲幅一直是放緩,但房地產為什么一直還在漲,核心還是表外融資,需統(tǒng)計數據范疇外的資金流入房地產,此外,此次對房地產企業(yè)提及的融資監(jiān)管,如果不是全行業(yè)全范圍,只有重點企業(yè),也作用有限。”張大偉直言道。

周茂華則建議,一方面,應落實房住不炒、因城施策、落實主體責任、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,保持政策連續(xù)性與穩(wěn)定性,防范資金違規(guī)流入房地產市場,削弱監(jiān)管效力;此外,需規(guī)范房企融資、強化資金來源與購地審查,提高房企舉債透明度,防范不當加杠桿,鼓勵市場化、法制化企業(yè)兼并重組等;另外,還可協(xié)同財稅、土地、法律等政策推進租購并舉、完善保障房運管體系等,促進房地產長期健康發(fā)展。

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