后疫情時(shí)期的武漢樓市：約三成項(xiàng)目上調(diào)備案價(jià) 下半年將迎供應(yīng)高峰

(上海，記者 王海春)訊，突如其來(lái)的疫情，打亂了武漢樓市原有的節(jié)奏。作為受疫情沖擊最大的城市之一，武漢樓市上半年情況如何，接下來(lái)又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)，備受市場(chǎng)關(guān)注。

就疫情對(duì)武漢樓市的影響，克而瑞武漢分析師譚堯認(rèn)為，今年上半年的確經(jīng)歷了一段令人煎熬的日子，但從武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況看，并沒(méi)有此前預(yù)期的那么艱難。

“武漢樓市上半年走過(guò)一段較為曲折的過(guò)程，前四個(gè)月樓市成交下滑很厲害。不過(guò)五月以后一些區(qū)域復(fù)蘇的速度比我們想象中要快?，F(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)一種新的情況：開(kāi)發(fā)商看好后市，加之需求集中釋放，不少項(xiàng)目上調(diào)了價(jià)格。”譚堯在接受財(cái)聯(lián)社記者采訪時(shí)說(shuō)。

武漢樓市的冷與熱，在兩組數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)出不同的狀態(tài)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年上半年武漢商品住宅成交量463.32萬(wàn)平方米，同比下降47.4%;供應(yīng)量為551.53萬(wàn)平方米，同比下降40.4%。在價(jià)格方面，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武漢227個(gè)取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目中，約三成上調(diào)了備案價(jià)。

“太過(guò)悲觀或過(guò)于樂(lè)觀，都不符合武漢樓市的實(shí)際情況。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員李國(guó)政指出，“武漢樓市滿血復(fù)活是不可能的，今年如果能達(dá)到去年交易量的八成，就已經(jīng)很不錯(cuò)。一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)的時(shí)候，也應(yīng)該看到武漢待售新房庫(kù)存量在不斷走高，而且下半年還有大量項(xiàng)目將入市，今年預(yù)計(jì)有2600萬(wàn)平方米供應(yīng)量，上半年僅供應(yīng)了約兩成。”

上半年69個(gè)項(xiàng)目調(diào)高備案價(jià)

譚堯表示，不少人此前可能有這樣的預(yù)期，受疫情影響武漢房?jī)r(jià)也許會(huì)有所下降，但實(shí)際情況并非如此。

“成交量下降幅度很大。很多樓盤雖然也有所謂的折扣，但優(yōu)惠力度相當(dāng)小，幾乎可以忽略不計(jì)。近期市場(chǎng)的新現(xiàn)象是，江漢、黃陂、東湖高新區(qū)等區(qū)域一些樓盤的價(jià)格還在小幅上漲。”譚堯如是說(shuō)。

李國(guó)政告訴記者，六月份武漢一些高檔房項(xiàng)目便上調(diào)了價(jià)格，近期少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，一定程度上是這種現(xiàn)象的延續(xù)。

“價(jià)格上揚(yáng)，與政府適度放松了備案價(jià)格管控有關(guān)。一些項(xiàng)目售價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況，進(jìn)行小幅度調(diào)整。而在疫情前，武漢對(duì)價(jià)格的管控可以說(shuō)相當(dāng)嚴(yán)厲。” 李國(guó)政指出。

一家閩系房企武漢公司營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，光谷、白沙洲等幾個(gè)板塊近期銷售價(jià)格上揚(yáng)態(tài)勢(shì)較為明顯。

“與去年相比，今年光谷等幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域新房獲得的預(yù)售價(jià)格漲幅較大。此外，近期土拍市場(chǎng)升溫，幾個(gè)熱點(diǎn)板塊上半年新房供應(yīng)相對(duì)有限，加之開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持較為樂(lè)觀的預(yù)期，不少剛?cè)胧械男卤P上調(diào)了售價(jià)。”上述營(yíng)銷經(jīng)理說(shuō)。

據(jù)中原地產(chǎn)湖北研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，至今年六月底，武漢新房市場(chǎng)共計(jì)有227個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中69個(gè)項(xiàng)目的備案價(jià)有所上漲。此外，上調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目中，超過(guò)一半項(xiàng)目漲幅在6%以內(nèi)，較去年平均5%以內(nèi)的漲幅，上浮了約1%。

李國(guó)政認(rèn)為，武漢近期新房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，也與市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的變化有一定關(guān)系：上半年一批高檔住宅集中入市，拉高了整體價(jià)格水平。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)以2.4萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)，成為武漢今年上半年成交均價(jià)最高的區(qū)域;而江岸區(qū)受前期豪宅項(xiàng)目集中備案影響，今年上半年成交均價(jià)約2.2 萬(wàn)元/平方米，均價(jià)同比漲幅高達(dá)30%。

一家上海房企武漢公司營(yíng)銷中心經(jīng)理對(duì)記者表示，疫情帶來(lái)一個(gè)意外的情況是，促使一批改善需求加快入市，“此前積聚了兩個(gè)多月的需求集中釋放，也加快了高檔房去化速度。近期高檔房項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)的勢(shì)頭，還有擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。”

僅完成全年供應(yīng)計(jì)劃近兩成

一些區(qū)域新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲的時(shí)候，武漢土地市場(chǎng)也呈不斷升溫的態(tài)勢(shì)，今年硚口、蔡甸、經(jīng)開(kāi)、武昌、光谷幾個(gè)區(qū)域，六月前后開(kāi)始出現(xiàn)多個(gè)單價(jià)地王。

經(jīng)過(guò)168輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，南山地產(chǎn)7月1日以9.6億元競(jìng)得光谷東一幅地塊，該地塊溢價(jià)率高達(dá)93.13%，而1.35萬(wàn)元/平方米的樓面單價(jià)刷新了該區(qū)域紀(jì)錄。而在5月19日，招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司以58.87億元的價(jià)格，競(jìng)得硚口區(qū)新單價(jià)地王，樓面價(jià)為1.56萬(wàn)元/平方米。

譚堯指出，幾個(gè)區(qū)域之所以先后出現(xiàn)單價(jià)地王，一是市場(chǎng)復(fù)蘇的速度較快，二是房企對(duì)后市持樂(lè)觀預(yù)期，愿意在武漢土地市場(chǎng)投入更多資金。

“今年武漢所出讓的多是地理位置相當(dāng)不錯(cuò)的地塊。此外，武漢城市建設(shè)配套投入以及產(chǎn)業(yè)政策和人才引進(jìn)力度不斷加大，使得房企看好后市，因而在土地市場(chǎng)展開(kāi)較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”譚堯表示。

在前述閩系房企武漢公司營(yíng)銷經(jīng)理看來(lái)，雖然武漢一些項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，土地市場(chǎng)交投活躍，但這并不代表武漢樓市已經(jīng)完全走出了低谷。

“武漢樓市仍在復(fù)蘇過(guò)程中，多數(shù)項(xiàng)目去化情況談不上很理想，一定程度上是有價(jià)無(wú)市。此外，從供應(yīng)量的角度來(lái)看，上半年并非項(xiàng)目上市的高峰，武漢四月份才有少量項(xiàng)目分批逐步復(fù)工，還有不少項(xiàng)目是五月才全面復(fù)工。復(fù)工時(shí)間的推后，使不少項(xiàng)目上市的時(shí)間延至下半年，供應(yīng)高峰也將在下半年到來(lái)。貿(mào)然提價(jià)，如果項(xiàng)目資源獨(dú)特性不夠強(qiáng)，可能會(huì)影響后期去化率。”上述營(yíng)銷經(jīng)理向記者表示。

李國(guó)政也認(rèn)為，武漢目前仍處于樓市復(fù)蘇過(guò)程中，不應(yīng)對(duì)后市過(guò)于樂(lè)觀?？紤]到去年成交量創(chuàng)下新高，今年因疫情而丟失了很多時(shí)間和機(jī)會(huì)窗口，武漢樓市接下來(lái)仍面臨不小挑戰(zhàn)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年上半年武漢住宅供應(yīng)、需求同比都出現(xiàn)了下降，下降幅度均超過(guò)40%。而根據(jù)今年武漢商品住宅2600萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃，上半年僅完成全年供應(yīng)量的二成。

“近期一些項(xiàng)目賣得比較好，除與項(xiàng)目定位有關(guān)系，也與上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)。如從全年供應(yīng)的角度來(lái)看，受疫情等各方面因素影響，很多項(xiàng)目并沒(méi)有在上半年上市。而下半年將迎供應(yīng)高峰，如果需求量增長(zhǎng)跟不上供應(yīng)量節(jié)奏，這些項(xiàng)目將面臨較大去化壓力。”李國(guó)政表示。