樓市調(diào)控分化：上半年人才落戶為主 下半年多地收緊

隨著疫情的影響逐步減弱，步入下半年，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊風(fēng)向標(biāo)開始顯現(xiàn)。不同于上半年旨在釋放需求的人才落戶政策， 目前已經(jīng)有杭州、寧波、東莞、深圳等多個(gè)城市出臺(tái)收緊政策。

6月國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中，近8成房價(jià)錄得上漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)比例與去年7月持平，是最近一年來的最高點(diǎn)。

具體來看，6月全國70大城市中，新建住宅房價(jià)上漲的城市有61個(gè);2019年7月以來，新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量幾乎都徘徊在50個(gè)以下。今年2月份，甚至只錄得21個(gè)城市上漲。下調(diào)新房價(jià)格的城市有7個(gè)，也是過去一年中的最低點(diǎn)。

二手房方面，70城中房價(jià)上漲的城市為50個(gè)，下調(diào)的城市為19個(gè)，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)也達(dá)到2019年6月以來之最。

今年上半年，各地政府陸續(xù)發(fā)布了樓市的“紓困”政策。中原地產(chǎn)研究中心此前提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國內(nèi)各大城市密集發(fā)布了304次房地產(chǎn)調(diào)控政策，同比上漲21%。

這些調(diào)控政策以穩(wěn)定寬松為主，局部取消了此前的一些限制性規(guī)定，諸如延長土地出讓金繳納時(shí)限、調(diào)整開竣工期限、降低商品房預(yù)售條件等措施，一定程度上助力開發(fā)商緩解資金面緊張。

從3月開始，全國各地再次迎來一波放開落戶、取消落戶限制的搶人“熱潮”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有超過50個(gè)城市發(fā)布的人才政策涉及購房補(bǔ)貼。

比如，杭州提出“A類頂尖人才‘一人一議’最高給予800萬元購房補(bǔ)貼”，“B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補(bǔ)貼”;濟(jì)南的重點(diǎn)高層次人才最高則可享100萬元購房補(bǔ)貼。

“各種人才政策對(duì)二三線城市影響非常大，房價(jià)開始出現(xiàn)上漲難免。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提到。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)，6月份，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.9%和0.5%;35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%和0.5%。

其中，二三線城市的新房價(jià)格環(huán)比漲幅高于4個(gè)一線城市的0.6%;但二手住宅銷售價(jià)格漲幅，不如4大一線城市的1.0%。

比較典型的三個(gè)城市是，上月深圳二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.9%，位居70個(gè)大中城市之首;杭州的新房價(jià)格環(huán)比上漲了1.2%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.0%;寧波二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.2%。這幾個(gè)城市的一二手價(jià)格漲幅，均處于較高區(qū)間內(nèi)。

受惠于成交穩(wěn)步回升，多數(shù)重點(diǎn)城市消化周期繼續(xù)收窄?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的6月市場月報(bào)指出，六成以上城市降至12個(gè)月以內(nèi)，杭州、重慶、常州等消化周期已不足6個(gè)月。

一面是絕大部分的城市房價(jià)上漲加速與庫存正在下滑，另一面則是市場預(yù)期樂觀前提下，土地市場明顯升溫。“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。”張大偉說。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到62780億元，同比增長1.9%，這是年內(nèi)同比幅度首次出現(xiàn)正增長。其中，住宅投資為46350億元，增長2.6%，增速比前5個(gè)月提高2.6%。與之相應(yīng)的是，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，50大城市賣地總額達(dá)到2.29萬億，同比上漲17.3%。

多達(dá)33個(gè)城市的土地出讓金額出現(xiàn)同比上漲。值得關(guān)注的是，年內(nèi)第一次出現(xiàn)4個(gè)千億賣地城市——上半年，杭州賣地金額達(dá)1814億元，為全國50城之最;上海、北京、廣州等3個(gè)一線城市的土地出讓金也突破了千億。

上述克而瑞月報(bào)顯示，6月份，土拍溢價(jià)率環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減，廈門、寧波頻出單價(jià)地王。

受此影響，進(jìn)入7月以來，市場表現(xiàn)相對(duì)活躍、土地市場熱度較高的杭州、東莞、寧波和深圳等四個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布了樓市調(diào)控新政，新一輪調(diào)控加碼正在升級(jí)。

張大偉指出，隨著市場的升溫，上半年更多維持市場穩(wěn)定的政策取向有可能在7月開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，壓制房價(jià)過快上漲的限制性政策在7月份逐漸增加。房價(jià)明顯上漲城市的調(diào)控力度也會(huì)加強(qiáng)，但市場穩(wěn)定的趨勢不改。(記者陳博)