二線物業(yè)股IPO盛宴再啟 價(jià)值發(fā)現(xiàn)還是泡沫累積？

如果前兩年龍頭公司上市是物業(yè)板塊的主流，那么今年就是二三線物業(yè)股的“窗口期”。

今年上半年，中小房企旗下的物業(yè)板塊紛紛進(jìn)行分拆上市，金科服務(wù)、金融街服務(wù)、合景悠活等14家物業(yè)公司沖刺IPO，計(jì)劃融資總額超百億。

繁華之下暗流涌動(dòng)，這一波上市潮沒(méi)有行業(yè)巨頭，有的只是流動(dòng)性充裕、物業(yè)股價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)下，中小物業(yè)公司的倉(cāng)促分拆腳步，和他們對(duì)未來(lái)前途的迷茫。

當(dāng)前，已上市物業(yè)股普遍市盈率、市值高企，遠(yuǎn)超關(guān)聯(lián)母公司。市場(chǎng)給予它們高估值，主要是因?yàn)轭A(yù)期它們與母公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張關(guān)聯(lián)，具有穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)性，比如碧桂園服務(wù)。

但中小物業(yè)公司并不具備這種確定性，它們的母公司大多未到千億，資金鏈緊張，而且大多與龍頭物業(yè)規(guī)模相差數(shù)十倍，在“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲中并不占優(yōu)勢(shì)，很難支撐較高的估值。

從行業(yè)整體來(lái)看，物業(yè)股市盈率普遍達(dá)到了50倍以上，遠(yuǎn)超它們的母公司房地產(chǎn)板塊，未來(lái)存在去泡沫的可能。

物業(yè)上市的財(cái)富效應(yīng)

近期，物業(yè)上市潮又添一把熱火。

7月6日，金融街物業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌，成為繼興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活后，2020年第4家上市物業(yè)公司。

此次IPO，金融街物業(yè)募集資金超6.6億港元。截至7月6日收盤(pán)，金融街物業(yè)每股9.46港元，較IPO發(fā)行價(jià)大漲28.53%，總市值34.06億港元。

整個(gè)上半年，共有14家物業(yè)已上市或擬上市，除了世茂和金科的規(guī)模屬中等之外，其余皆是小物業(yè)公司。在它們身后，還有幾十家在準(zhǔn)備。

中小物業(yè)為何在今年扎堆上市?易居中國(guó)總裁丁祖昱認(rèn)為，許多物業(yè)公司前幾年就在準(zhǔn)備分拆上市，今年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)，有市場(chǎng)因素推動(dòng)。

最大的推動(dòng)因素，可能來(lái)自已上市物業(yè)股的示范“賺錢”效應(yīng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年TOP50上市房企股價(jià)平均跌幅達(dá)14.54%，另一邊已上市的27只物業(yè)股卻平均漲了52%。

其中，不乏市值翻倍的網(wǎng)紅股，如中奧到家、永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、鑫苑服務(wù)的漲幅都在100%以上;保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)、佳兆業(yè)美好等股價(jià)也漲了60%以上，達(dá)到上市以來(lái)的峰值。

物業(yè)股甚至出現(xiàn)劃時(shí)代的一刻。頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)市值一度上漲到1047.9億港幣，成為業(yè)內(nèi)首家市值千億的物業(yè)公司。

對(duì)于物業(yè)股耀眼的財(cái)富效應(yīng)，碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長(zhǎng)江認(rèn)為，在社區(qū)防疫的特殊背景下，物業(yè)服務(wù)可以說(shuō)從“幕后”走到“臺(tái)前”，它的價(jià)值被“二次發(fā)現(xiàn)”了。

安信證券天津分公司投資顧問(wèn)負(fù)責(zé)人祁澤金表示，疫情期間業(yè)主繳費(fèi)積極，物業(yè)費(fèi)收入穩(wěn)定是今年物業(yè)股表現(xiàn)較好的原因之一。但更重要的是，物業(yè)股的弱周期性，良好而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)的大環(huán)境中更受投資者青睞。

資本市場(chǎng)給出了極高的估值。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，27家A+H物業(yè)股加權(quán)平均的市盈率(TTM)為59倍。

其中，碧桂園服務(wù)、保利發(fā)展、綠城服務(wù)、中海物業(yè)等幾家頭部物業(yè)公司，市盈率在50倍以上，招商積余的市盈率更是高達(dá)113倍。

除了直接融資額和賬面財(cái)富效應(yīng)，分拆物業(yè)上市還能給房企帶來(lái)更多收益。5月末，旭輝控股對(duì)同屬林峰家族的永升服務(wù)的投票權(quán)增至50.12%，實(shí)際控制永升服務(wù)，將其重新并表。

西南證券認(rèn)為，并表永升之后，可持續(xù)提升旭輝經(jīng)常性收入，也有助于旭輝的信貸評(píng)級(jí)和融資成本改善。

有這么多好處，開(kāi)發(fā)商對(duì)拆分物業(yè)、推動(dòng)上市的熱情空前高漲。預(yù)計(jì)今年下半年，還將有數(shù)十家物業(yè)公司準(zhǔn)備IPO。

虛幻的泡沫?

弘陽(yáng)服務(wù)把自己的上市之路比作“虎躍項(xiàng)目”，想和關(guān)聯(lián)房企弘陽(yáng)地產(chǎn)來(lái)個(gè)“龍騰虎躍”組合，但翻開(kāi)財(cái)報(bào)，弘陽(yáng)服務(wù)的在管面積才1580萬(wàn)平方米;其他像宋都物業(yè)、燁星集團(tuán)更是不到600萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，除了金科，今年其他13家擬上市物業(yè)公司的在管面積都在1億平米以下，其中11家更在3000萬(wàn)平米以下，不到行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)(6.85億平方米)、萬(wàn)科物業(yè)(6.4億平方米)的零頭;它們超過(guò)一半去年?duì)I收不到10億，加起來(lái)還比不上碧桂園一家的營(yíng)收。

目前物業(yè)公司快速發(fā)展背后，大多依賴關(guān)聯(lián)房企、母公司的業(yè)務(wù)支持。

例如，背靠碧桂園的碧桂園服務(wù)，這幾年快速擴(kuò)張，一大半都是來(lái)自關(guān)聯(lián)公司碧桂園的項(xiàng)目，因?yàn)樗鼈兌际菞罨蒎易宓漠a(chǎn)業(yè)。2019年，碧桂園服務(wù)收入近90%來(lái)自碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目收入僅為11.4%。

而本輪上市潮中的物業(yè)公司，其關(guān)聯(lián)公司規(guī)模本身較小，并不能給它們足夠多的擴(kuò)張支持。

而它們的品牌和自身規(guī)模，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也難有增長(zhǎng)的空間。光大證券研究所認(rèn)為，后疫情時(shí)代，由于中小物業(yè)在資金管理方面的劣勢(shì)，并購(gòu)機(jī)會(huì)將大量涌現(xiàn)，龍頭物業(yè)的市場(chǎng)占有率將大幅提升。下半年將是物業(yè)行業(yè)初步盤(pán)整期，大魚(yú)吃小魚(yú)將開(kāi)始第一輪高潮。

年初至今，碧桂園服務(wù)等多家物業(yè)上市公司進(jìn)行了大規(guī)模的市場(chǎng)融資，為下半年的“并購(gòu)窗口期”儲(chǔ)備彈藥。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管面積占全國(guó)總面積由2014年的19.5%，增加至2019年的43.6%，預(yù)計(jì)2023年這一數(shù)字將會(huì)達(dá)到45.4%。

此外，今年的物業(yè)股上漲潮是否估值虛高，存在泡沫，市場(chǎng)也存在爭(zhēng)議。

一位知名券商的首席地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，物業(yè)股目前的市盈率太高了，而它們本身的成長(zhǎng)性并不像市場(chǎng)認(rèn)為的那么確定，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模增速也在縮小;物業(yè)費(fèi)的收繳率也很低;所謂增值服務(wù)并沒(méi)有看到實(shí)質(zhì)的落地。

方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏亦豐表示，物業(yè)股站在風(fēng)口，今年有較大的漲幅。但高速增長(zhǎng)難以維持太久，長(zhǎng)期還要看業(yè)績(jī)表現(xiàn)，“關(guān)鍵在于有沒(méi)有持續(xù)性，公司做得好不好、客戶滿意度強(qiáng)不強(qiáng)、規(guī)模起不起得來(lái)。”

祁澤金也保持謹(jǐn)慎態(tài)度，物業(yè)股的發(fā)展勢(shì)頭與物業(yè)公司的發(fā)展前景有很大關(guān)系。上漲動(dòng)力還是看物業(yè)公司本身的業(yè)務(wù)能力。

在祁澤金看來(lái)，目前我國(guó)的物業(yè)公司還處于一個(gè)起步階段，盈利點(diǎn)單一，僅停留在收取物業(yè)費(fèi)這個(gè)業(yè)務(wù)上。在后期還可以在物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)動(dòng)、家政服務(wù)等方面開(kāi)發(fā)一些增值服務(wù)，從而獲取更多的收入，才能保持業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)性。

值得關(guān)注的是，有些物業(yè)公司上市，只是被關(guān)聯(lián)公司當(dāng)作融資工具，或純粹的資本運(yùn)作，存在關(guān)聯(lián)交易的嫌疑。

對(duì)此夏亦豐認(rèn)為，關(guān)聯(lián)房企如果對(duì)股價(jià)有訴求，就會(huì)發(fā)生持續(xù)利益輸送，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和旗下關(guān)聯(lián)物業(yè)，就是左口袋和右口袋的問(wèn)題。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)聯(lián)房企與物業(yè)公司存在利益輸送的可能性，畢竟兩家企業(yè)的關(guān)聯(lián)度非常高，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資金壓力比較大，要防范物業(yè)股變相向房企輸送資金。